Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.
Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.
Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.
Il Geologo Risponde…..
Ecco “Il Geologo Risponde…”, un nuovo servizio dove potrai contattare direttamente online il nostro tecnico esperto e porgli ogni quesito !
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I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.
Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.
Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.
Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.
E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.
Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !
Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Loft in vendita & ambiente
Una semplice ricerca su internet ci fa sapere che nella zona di Milano ci sono 235 annunci di vendita di loft solo sulla piattaforma immobiliare di idealista.it oggi (vedi immagine sottostante).
E’ interessante notare che osservando la panoramica nazionale offerta da questo sito di compra-vendita immobiliare, il mercato per i loft si localizza essenzialmente nel nord d’Italia, e , come si può facilmente immaginare, a Milano. La cartina qui di seguito parla da sé. Ovviamento anche altre città come Roma e Bologna, hanno loft in vendita ma in misura decisamente minore e questo perfino nella capitale.
Infatti ad un secondo clic sulla pagina dei risultati della ricerca appena effettuata, ci troviamo trasportati sul sito di un altro attore immobiliare operante su scala nazionale che addirittura contiente oggi 675 annunci di loft in vendita per la provincia di Milano, 254 per Torino, 190 per Roma, 44 per Bologna, 26 per Genova (città che mi piace moltissimo), 8 per Verona.
E’ evidente che c’é un forte interesse per ambienti di vita originali, “fuori del seminato” come si suol dire, soprattutto in una certa fascia alta della popolazione ma non solo. Molte offerte infatti non sono per niente care (si parte da 30’000 € per un 50 metri quadrati a Milano) e si tratta di avere solo un po’ di coraggio e inventiva. Certo, bisogna essere realisti e considerare se un sottotetto (o vecchio solaio) sia da considerare o meno un loft vero e proprio come lo intendiamo noi.
Un professionista del settore (in pratica un osservatore del mercato immobiliare in Italia) pubblica proprio oggi un post informativo che indica un prezzo medio di un loft a Milano di 3.400 €/m² .
Un’altro studio immobiliare, conferma grosso modo questa cifra indicando per Roma, Milano, Torino un prezzo medio di 3200 €/m² mentro lo stesso é fino a più del doppio nei centri città ( 7.500 €/mq ).
Quando si tratta di comperare un loft, si trtta molto spesso anche di valutare una ristrutturazione edile ed ottemperare alle normative edilizie vigenti (soprattutto in campo ambientale), che, forse non tutti lo sanno, richiedono molto spesso se non sempre la figura del geologo tra le firme fondamentali nei documenti di compra-vendita e ristrutturazione.
Situata a poca distanza dal cuore di Milano, la Foldtani.it é ad esempio un ottimo consulente tecnico per questo tipo di affari perché mette a disposizione non solo un grande bagaglio tecnico, ma anche know-how per la burocrazia collegata, il che, come si sa non é per niente da sottovalutare.
Controlli ambientali nei cambi di destinazione d’uso
E’ sempre importante, prima di procedere ad un cambio di destinazione d’uso di un immobile, fare dei controlli ambientali accurati.
Soprattutto a Milano, dove i controlli sono normati (visitate il sito dell’Ufficio Bonifiche del Comune), è molto utile verificare le varie passività e vizi ambientali del sito.
Trascurare questa possibilità molte volte comporta un’aumento esponenziale dei costi di ristrutturazione dell’immobile.
Il terreno generalmente viene indagato con carotaggi o scavi, che devono essere adattati al sito: in caso di sotterranei, aree di difficile accesso, zone anguste è sempre utile procedere con i minicarotaggi.
La Foldtani si è attrezzata per questo tipo d’indagini, in modo da soddisfare tutte le esigenze del cliente che vuole conoscere la potenziale contaminazione del sito.
Dove non c’è energia elettrica o comunque non si può operare con mezzi meccanici (per esempio in zone pericolanti, dove le vibrazioni potrebbero causare crolli), si utilizza la classica “Trivella a Mano”.
Se, al contrario si può operare più “agilmente”, si utilizzano perforatrici ed escavatori.
Il campionatore a percussione della Pagani è molto utile, in quanto permette di raggiungere buone profondità d’indagine (fino a – 10 m da p.c.) e contemporaneamente ottenere delle “carote” di terreno non scaldate dall’attrito della rotazione (con maggiore conservazione degli inquinanti “volatili”).
Il carotaggio a rotazione è un classico. In questo caso la Foldtani si è equipaggiata di una perforatrice tascabile, adatta ad operare nei loft milanesi.
Se c’è molto spazio di manovra è utile fare delle trincee esplorative con escavatori. In questo caso si può osservare meglio il sottosuolo.
Ma non finisce qui ! Il lavoro deve essere progettato e diretto accuratamente. E’ sempre meglio farsi seguire da un consulenta ambientale competente (come i geologi di Foldtani), ed è sempre necessario che i campioni di terreno siano prelevati da esperrti campionatori.
Alla Fine….
Riassumendo: Le indagini per i cambi di destinazione d’uso (soprattutto a Milano) vanno sempre fatte; devono essere progettate da personale esperto, che si in grado di consigliare l’attrezzatura ed il campionamento adatto.
Non farle equivale ad esporsi a costi extra di notevole entità !
Novità in arrivo
Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.
Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Invarianza Idraulica in Friuli
Leggete l’interessante articolo
E’ stato da poco pubblicata sul BUR Regionale del Friuli la nuova legge (DPREG n83/2018) recante disposizioni per l’applicazione del principio dell’invarianza idraulica di cui all’articolo 14, comma 1, lettera k) della legge regionale 29 aprile 2015, n. 11.