Le Difficoltà tecniche delle indagini
Le difficoltà tecniche delle indagini nei loft sono veramente tante !
Soprattutto a Milano !
Per analizzare le caratteristiche geologiche e verificare la qualità ambientale dei primi metri di sottosuolo vengono effettuati dei sondaggi in punti dislocati concordemente allo stato di fatto dell’opera, come previsto dal Settore Bonifiche Del Comune di Milano.
A causa della presenza di pavimentazione in calcestruzzo, è necessario spesso effettuare un preforo con utilizzo di trapano apposito.
Successivamente viene utilizzata la tecnica del carotaggio continuo tramite trapano con rotazione eseguita a secco e diametro del carotiere di 60 mm.
Tale strumentazione è stata adottata in quanto sia risultata l’unica adatta a campionare in spazi ristretti e di difficile accesso con i macchinari tradizionali.
Generalmente nei sondaggi ambientali è richiesto l’uso di un carotiere diametro 101 mm o superiore, come indica il Manuale per le indagini ambientali nei siti contaminati di APAT n°43/2006 (per la ricostruzione stratigrafica), che a sua volta deriva la scelta dalle norme geotecniche (ISO 22475-1:2021), in quanto le stesse chiedono il recupero di un campione geotecnicamente indisturbato, che non è lo stesso per la stratigrafia, soprattutto in materiali sciolti, come ghiaie, sabbie, limi ed argille.
In realtà le normative già citate come anche la UNI10802:2013 e la UNI 11682:2017 indicano questa scelta come facoltà propria ed esclusiva del progettista delle indagini, in base alla natura dei luoghi e dei terreni, come anche alle difficoltà logistiche ed operative.
In terreni sabbiosi, limosi o argillosi anche carotieri diametro 30 mm sono adatti al prelievo del campione ed alla ricostruzione stratigrafica (Mesic et alii, 2013, “SOIL SAMPLING WITH NEW SOIL SAMPLING PROBE” – Norme US EPA 2020 “Soil Sampling – operating procedures”)
In ghiaie, soprattutto quelle grossolane e con ciottoli, a ben vedere, non sarebbe indoneo neanche il diametro 101 mm o superiore, in quanto il coefficienti di disturbo sarebbe comunque del 10 % (senza tenere conto dell’effetto della rotazione del carotiere), come da ISO 22475-1:2021. Inoltre la perforazione a rotazione di ciottoli grossolani produce del materiale fine che non appartiene alla reale stratigrafia del sito, ma alla “polverizzazione” del ciottolo stesso (norme ANISIG 2013).
In molti casi il diametro inferiore, al contrario, durante l’infissione e l’avanzamento, tende a raccogliere maggiormente la matrice fine delle ghiaie (che è quella che realmente contiene i contaminanti e può rappresentare un rischio ambientale; nel ciottolame l’inquinante rimane adeso al clasto formando un film e la componente “volatile” non è assolutamente campionabile); difatti il D.Lgs 152/06 e tutte le varie norme e circolari tecniche indicano la setacciatura ai 2 cm del terreno, con campionamento del solo passante (a parte per il campionamento dei Composti Volatili, dove non deve essere fatta alcuna setacciatura).
Il sistema migliore per l’osservazione stratigrafica rimane la trincea esplorativa, dalle cui pareti laterali si osserva accuratamente la stratigrafia del sito.
Tutto ciò, però, si scontra con la logistica dell’area.
Attualmente sono in fase di ristrutturazione e cambio d’uso numerosi edifici in Milano, dati da seminterrati raggiungibili solo con strette scalinate, piccole realtà produttive e non, con accesso dato da porte larghe al massimo 1,2 metri e alte poco meno di 2 m, ed altri esempi simili.
In queste realtà non è assolutamente possibile operare con le macchine per sondaggi tradizionali, in quanto esse non riuscirebbero ad accedere (a meno di “sventrare” l’edificio, con consistenti danni economici e strutturali).
In questo caso sono da preferire strumenti diversi, più piccoli (anche se di minor potenza), adatti ad entrare in tutta sicurezza nelle aree anguste e di difficile accesso.
Questi macchinari hanno carotieri di diametri più piccoli (limitati dalle predetta potenza) come 60 mm, 44 mm o addirittura 30 mm.
In certi casi si dovrà usare il carotiere (o trivella) a mano, ove nessun mezzo meccanico (per ragioni d’ingombro e/o di sicurezza) possa operare.
La scelta (adeguatamente motivata) è sempre lasciata al progettista delle opere.
Comunque, un carotiere diametro interno 60 mm (6,0 cm), alto 50 cm è in grado di contenere fino a 1413 cm3 di materiale, ovvero (fattore di conversione 1,8) 2,54 Kg, quindi 5,08 Kg ogni metro di perforazione, ampiamente sufficienti per ottenere un campione significativo ai sensi della norma UNI 10802:2013, e ben superiore a quanto normalmente richiesto dai laboratori (compresi quelli di ARPA), a cui basta 1 Kg di campione.
Anche la stratigrafia può essere ricostruita abbastanza accuratamente con un diametro 60 mm, nonostante i materiali sciolti subiscano un disturbo dovuto all’infissione ed alla rotazione (lo stesso avverrebbe con il 101 mm)
A puro titolo esemplificativo si allega immagine della stratigrafia ottenuta con un carotaggio a percussione, con diametro 44 mm.
In ogni caso è importante consultare professionisti esperti, come quelli di Foldtani.
Il superbonus del 110% su interventi antisismici e geotecnici
L’Italia è un territorio particolarmente soggetto a sismi, anche di natura assai distruttiva. Essi tendono a causare gravi danni, per via dell’inadeguato adempimento di indagini ed interventi antisismici nelle zone più vulnerabili. Per questo motivo attuare interventi antisismici e geotecnici sulla casa non è solo una garanzia della sua integrità in caso di sisma, ma anche sulla propria vita.
Di conseguenza la detrazione al 110% sugli interventi antisismici e geotecnici dovrebbe essere considerato attentamente da chiunque viva in una zona vulnerabile ai sismi.
In questo articolo tratteremo di come ottenere la detrazione sugli interventi antisismici e geotecnici, in modo tale da chiarire le idee a chi vorrebbe sfruttarlo, ma non ha le informazioni necessarie per farlo.
Come detrarre gli interventi antisismici e geotecnici
Gli interventi antisismici e geotecnici che danno diritto al superbonus del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3.
Non si deve dimenticare che prima di intervenire, è sempre necessario fare una indagine geotecnica e sismica. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere svolti da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze. Inoltre essi devono essere iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
Queste indagini fortunatamente sono a loro volta detraibili attraverso il sismabonus. Tenete presente che questo tipo di indagini sarebbero obbligatorie per le opere in cemento armato, come scritto nell’NTC 2018.
Se si decide di cedere il credito corrispondente a un’impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo al posto del 19% spetta per il 90%. La detrazione per il premio assicurativo non è cedibile.
I limiti delle spese ammesse al sisma bonus sostenute entro il 30/06/2022, sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni elencati negli allegati al decreto legge 189/2016 e al decreto legge 39/200. Ciò vale anche nei Comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo il 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
I principali interventi antisismici e geotecnici
I principali interventi geotecnici e antisismici sono:
1. Prove penetrometriche, che permettono di valutare il terreno in cui vengono inserite le fondazioni attraverso l’utilizzo di un penetrometro superpesante (in spazi ampi e aperti) o leggero (in spazi angusti);
2. Prove sismiche, che permettono di valutare la risposta del terreno alle sollecitazioni tipiche di un sisma, attraverso HVSR o-tromino oppure MASW.
Chi può usufruire del superbonus?
Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.
Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le abitazioni di lusso.
Coloro che devono sostenere la spesa sono:
- Persone fisiche, solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;
- Condomini, anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
- Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo;
- ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche.
- Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
In conclusione
Ecco, questo è tutto ciò che è necessario sapere per ottenere la detrazione del 110% per i propri interventi antisismici e geotecnici.
Se vuoi più informazioni sulle indagini geotecniche, in particolare nei loft, clicca qui.
Ricorda sempre di affidarti a professionisti certificati per le indagini geotecniche e antisismiche, come in Foldtani.
Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.
Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.
Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.
Il Geologo Risponde…..
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I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.
Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.
Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.
Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.
E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.
Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !
Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Loft in vendita & ambiente
Una semplice ricerca su internet ci fa sapere che nella zona di Milano ci sono 235 annunci di vendita di loft solo sulla piattaforma immobiliare di idealista.it oggi (vedi immagine sottostante).
E’ interessante notare che osservando la panoramica nazionale offerta da questo sito di compra-vendita immobiliare, il mercato per i loft si localizza essenzialmente nel nord d’Italia, e , come si può facilmente immaginare, a Milano. La cartina qui di seguito parla da sé. Ovviamento anche altre città come Roma e Bologna, hanno loft in vendita ma in misura decisamente minore e questo perfino nella capitale.
Infatti ad un secondo clic sulla pagina dei risultati della ricerca appena effettuata, ci troviamo trasportati sul sito di un altro attore immobiliare operante su scala nazionale che addirittura contiente oggi 675 annunci di loft in vendita per la provincia di Milano, 254 per Torino, 190 per Roma, 44 per Bologna, 26 per Genova (città che mi piace moltissimo), 8 per Verona.
E’ evidente che c’é un forte interesse per ambienti di vita originali, “fuori del seminato” come si suol dire, soprattutto in una certa fascia alta della popolazione ma non solo. Molte offerte infatti non sono per niente care (si parte da 30’000 € per un 50 metri quadrati a Milano) e si tratta di avere solo un po’ di coraggio e inventiva. Certo, bisogna essere realisti e considerare se un sottotetto (o vecchio solaio) sia da considerare o meno un loft vero e proprio come lo intendiamo noi.
Un professionista del settore (in pratica un osservatore del mercato immobiliare in Italia) pubblica proprio oggi un post informativo che indica un prezzo medio di un loft a Milano di 3.400 €/m² .
Un’altro studio immobiliare, conferma grosso modo questa cifra indicando per Roma, Milano, Torino un prezzo medio di 3200 €/m² mentro lo stesso é fino a più del doppio nei centri città ( 7.500 €/mq ).
Quando si tratta di comperare un loft, si trtta molto spesso anche di valutare una ristrutturazione edile ed ottemperare alle normative edilizie vigenti (soprattutto in campo ambientale), che, forse non tutti lo sanno, richiedono molto spesso se non sempre la figura del geologo tra le firme fondamentali nei documenti di compra-vendita e ristrutturazione.
Situata a poca distanza dal cuore di Milano, la Foldtani.it é ad esempio un ottimo consulente tecnico per questo tipo di affari perché mette a disposizione non solo un grande bagaglio tecnico, ma anche know-how per la burocrazia collegata, il che, come si sa non é per niente da sottovalutare.
Controlli ambientali nei cambi di destinazione d’uso
E’ sempre importante, prima di procedere ad un cambio di destinazione d’uso di un immobile, fare dei controlli ambientali accurati.
Soprattutto a Milano, dove i controlli sono normati (visitate il sito dell’Ufficio Bonifiche del Comune), è molto utile verificare le varie passività e vizi ambientali del sito.
Trascurare questa possibilità molte volte comporta un’aumento esponenziale dei costi di ristrutturazione dell’immobile.
Il terreno generalmente viene indagato con carotaggi o scavi, che devono essere adattati al sito: in caso di sotterranei, aree di difficile accesso, zone anguste è sempre utile procedere con i minicarotaggi.
La Foldtani si è attrezzata per questo tipo d’indagini, in modo da soddisfare tutte le esigenze del cliente che vuole conoscere la potenziale contaminazione del sito.
Dove non c’è energia elettrica o comunque non si può operare con mezzi meccanici (per esempio in zone pericolanti, dove le vibrazioni potrebbero causare crolli), si utilizza la classica “Trivella a Mano”.
Se, al contrario si può operare più “agilmente”, si utilizzano perforatrici ed escavatori.
Il campionatore a percussione della Pagani è molto utile, in quanto permette di raggiungere buone profondità d’indagine (fino a – 10 m da p.c.) e contemporaneamente ottenere delle “carote” di terreno non scaldate dall’attrito della rotazione (con maggiore conservazione degli inquinanti “volatili”).
Il carotaggio a rotazione è un classico. In questo caso la Foldtani si è equipaggiata di una perforatrice tascabile, adatta ad operare nei loft milanesi.
Se c’è molto spazio di manovra è utile fare delle trincee esplorative con escavatori. In questo caso si può osservare meglio il sottosuolo.
Ma non finisce qui ! Il lavoro deve essere progettato e diretto accuratamente. E’ sempre meglio farsi seguire da un consulenta ambientale competente (come i geologi di Foldtani), ed è sempre necessario che i campioni di terreno siano prelevati da esperrti campionatori.
Alla Fine….
Riassumendo: Le indagini per i cambi di destinazione d’uso (soprattutto a Milano) vanno sempre fatte; devono essere progettate da personale esperto, che si in grado di consigliare l’attrezzatura ed il campionamento adatto.
Non farle equivale ad esporsi a costi extra di notevole entità !
Novità in arrivo
Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.
Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.
