Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Verificare la permeabilità dei terreni
Verificare la permeabilità dei terreni
Occorre un geologo per capire se i terreni sono in grado di assorbire le acque piovane che arrivano dai nostri tetti, soprattutto con le nuove regole per l’Invarianza Idraulica (attiva in Lombardia)
Si può provare con il Pozzetto superficiale, che consiste in uno scavo in cui si versa dell’acqua e si vede in quanto tempo viene assorbita.
Si può effettuare una Prova Infiltrometrica ad Anello Singolo, che è praticamente uguale a quella prima illustrata, tranne che si usa un cilindro d’acciaio
Infine si possono fare delle prove in foro di sondaggio (di una prova penetrometrica o di un’indagine ambientale).
In realtà esistono numerosi altri metodi, ma questi sono speditivi e danno i risultati in poco tempo
Ricordatevi di chiamare un Geologo Esperto, come quelli del Team Foldtani !
Problematiche idrogeologiche nelle ristrutturazioni
Premessa
Intervenire su di un’area industriale dismessa spesso vuol dire eseguire ristrutturazioni edilizie ed urbanistiche di una certa entità che vanno ad influenzare una diversa conformazione delle aree esterne circostanti il sito.
Nuove sistemazioni esterne comportano modifiche nella capacità di assorbimento da parte del suolo di acque meteoriche e la Regione Lombardia è intervenuta per regolamentare tali problematiche idrologiche ed idrogeologiche attraverso idoneo regolamento.
Nuova normativa sulla invarianza idraulica
Il Regolamento Regionale sull’Invarianza Idraulica del 23/11/2017 n° 7, emanato a seguito della Legge Regionale n° 4 del 15/03/2016 si applica agli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazioni urbanisitca con variazione di permeabilità, infrastrutture stradali e autostradali e loro pertinenze e parcheggi.
Il principio di invarianza idraulica stabilisce che la portata idrica al limite massimo delle sue capacità risultante dal drenaggio di un’area, deve essere costante prima e dopo la trasformazione dell’uso del suolo nell’area specifica.
Spetta ai comuni applicare le norme ed inserirle nel Regolamento Edilizio e nel PGT per permettere alle imprese che intervengono sul territorio di utilizzare i giusti strumenti per una corretta progettazione.
Il drenaggio urbano sostenibile
Il regolamento individua come prioritaria l’adozione di modelli di gestione delle acque meteoriche che favoriscano il loro smaltimento in loco o il loro riutilizzo per irrigazione del verde ovvero per altri usi compatibili con la qualità delle acque.
E’ necessario un progetto di invarianza idraulica e idrologica a firma di tecnico abilitato e qualificato nell’esecuzione di stime idrologiche.
La Foldtani è dotata di un gruppo di tecnici qualificati e specializzati nel settore che sono in grado di affrontare e fornire regolare progetto come richiesto dal regolamento.