Le Difficoltà tecniche delle indagini
Le difficoltà tecniche delle indagini nei loft sono veramente tante !
Soprattutto a Milano !
Per analizzare le caratteristiche geologiche e verificare la qualità ambientale dei primi metri di sottosuolo vengono effettuati dei sondaggi in punti dislocati concordemente allo stato di fatto dell’opera, come previsto dal Settore Bonifiche Del Comune di Milano.
A causa della presenza di pavimentazione in calcestruzzo, è necessario spesso effettuare un preforo con utilizzo di trapano apposito.
Successivamente viene utilizzata la tecnica del carotaggio continuo tramite trapano con rotazione eseguita a secco e diametro del carotiere di 60 mm.
Tale strumentazione è stata adottata in quanto sia risultata l’unica adatta a campionare in spazi ristretti e di difficile accesso con i macchinari tradizionali.
Generalmente nei sondaggi ambientali è richiesto l’uso di un carotiere diametro 101 mm o superiore, come indica il Manuale per le indagini ambientali nei siti contaminati di APAT n°43/2006 (per la ricostruzione stratigrafica), che a sua volta deriva la scelta dalle norme geotecniche (ISO 22475-1:2021), in quanto le stesse chiedono il recupero di un campione geotecnicamente indisturbato, che non è lo stesso per la stratigrafia, soprattutto in materiali sciolti, come ghiaie, sabbie, limi ed argille.
In realtà le normative già citate come anche la UNI10802:2013 e la UNI 11682:2017 indicano questa scelta come facoltà propria ed esclusiva del progettista delle indagini, in base alla natura dei luoghi e dei terreni, come anche alle difficoltà logistiche ed operative.
In terreni sabbiosi, limosi o argillosi anche carotieri diametro 30 mm sono adatti al prelievo del campione ed alla ricostruzione stratigrafica (Mesic et alii, 2013, “SOIL SAMPLING WITH NEW SOIL SAMPLING PROBE” – Norme US EPA 2020 “Soil Sampling – operating procedures”)
In ghiaie, soprattutto quelle grossolane e con ciottoli, a ben vedere, non sarebbe indoneo neanche il diametro 101 mm o superiore, in quanto il coefficienti di disturbo sarebbe comunque del 10 % (senza tenere conto dell’effetto della rotazione del carotiere), come da ISO 22475-1:2021. Inoltre la perforazione a rotazione di ciottoli grossolani produce del materiale fine che non appartiene alla reale stratigrafia del sito, ma alla “polverizzazione” del ciottolo stesso (norme ANISIG 2013).
In molti casi il diametro inferiore, al contrario, durante l’infissione e l’avanzamento, tende a raccogliere maggiormente la matrice fine delle ghiaie (che è quella che realmente contiene i contaminanti e può rappresentare un rischio ambientale; nel ciottolame l’inquinante rimane adeso al clasto formando un film e la componente “volatile” non è assolutamente campionabile); difatti il D.Lgs 152/06 e tutte le varie norme e circolari tecniche indicano la setacciatura ai 2 cm del terreno, con campionamento del solo passante (a parte per il campionamento dei Composti Volatili, dove non deve essere fatta alcuna setacciatura).
Il sistema migliore per l’osservazione stratigrafica rimane la trincea esplorativa, dalle cui pareti laterali si osserva accuratamente la stratigrafia del sito.
Tutto ciò, però, si scontra con la logistica dell’area.
Attualmente sono in fase di ristrutturazione e cambio d’uso numerosi edifici in Milano, dati da seminterrati raggiungibili solo con strette scalinate, piccole realtà produttive e non, con accesso dato da porte larghe al massimo 1,2 metri e alte poco meno di 2 m, ed altri esempi simili.
In queste realtà non è assolutamente possibile operare con le macchine per sondaggi tradizionali, in quanto esse non riuscirebbero ad accedere (a meno di “sventrare” l’edificio, con consistenti danni economici e strutturali).
In questo caso sono da preferire strumenti diversi, più piccoli (anche se di minor potenza), adatti ad entrare in tutta sicurezza nelle aree anguste e di difficile accesso.
Questi macchinari hanno carotieri di diametri più piccoli (limitati dalle predetta potenza) come 60 mm, 44 mm o addirittura 30 mm.
In certi casi si dovrà usare il carotiere (o trivella) a mano, ove nessun mezzo meccanico (per ragioni d’ingombro e/o di sicurezza) possa operare.
La scelta (adeguatamente motivata) è sempre lasciata al progettista delle opere.
Comunque, un carotiere diametro interno 60 mm (6,0 cm), alto 50 cm è in grado di contenere fino a 1413 cm3 di materiale, ovvero (fattore di conversione 1,8) 2,54 Kg, quindi 5,08 Kg ogni metro di perforazione, ampiamente sufficienti per ottenere un campione significativo ai sensi della norma UNI 10802:2013, e ben superiore a quanto normalmente richiesto dai laboratori (compresi quelli di ARPA), a cui basta 1 Kg di campione.
Anche la stratigrafia può essere ricostruita abbastanza accuratamente con un diametro 60 mm, nonostante i materiali sciolti subiscano un disturbo dovuto all’infissione ed alla rotazione (lo stesso avverrebbe con il 101 mm)
A puro titolo esemplificativo si allega immagine della stratigrafia ottenuta con un carotaggio a percussione, con diametro 44 mm.
In ogni caso è importante consultare professionisti esperti, come quelli di Foldtani.
Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Seminterrati abitabili e rischio idrogeologico
La legge regionale lombarda n. 7/2017 che permette il recupero dei vani e locali seminterrati ai fini abitativi, pone l’accento su un argomento importante da considerare: il rischio idrogeologico.
Infatti i singoli comuni entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge devono definire le aree ambito di applicazione tenendo conto del livello della falda o eventi alluvionali.
Questo vale sia per lo stato di fatto che per evoluzioni future che rendessero necessario un aggiornamento della mappatura del territorio.
Quindi attenzione a dove si intende recuperare il seminterrato: a Milano ad esempio la falda, soprattutto a sud, è molto alta ed il problema è molto sentito nei tratti delle metropolitane che spesso sono costrette a fare interventi di impermeabilizzazioni abbastanza onerosi.
Il rischio di eventi alluvionali e maggiormente legato alla vicinanza di corsi fluviali, ma sono molti i comuni sul territorio che ne risentono.
Si rende necessario e fondamentale per il recupero di seminterrati una indagine idrogeologica dettagliata eseguita da tecnico abilitato, ovvero da un geologo.
Foldtani è in grado di eseguire tale indagine ad opera dei suoi tecnici.