I Vizi Ambientali in un Loft
In un edificio da trasformare in Loft ci possono essere diversi Vizi Ambientali (o Passività Ambientali).
Per chi si approccia la prima volta ai Cambi Di Destinazione d’Uso di vecchi edifici da trasformare in Loft, soprattutto a Milano, è importante sapere bene quali possono essere le problematiche ambientali.
Ad uso dei “non addetti ai lavori” si vuole compilare una lista semplice ed agevole dei Vizi/Passività ambientali (palesi e/o occulte) che possono esserte presenti nelle aree dismesse.
Amianto = Può essere presente come copertura (Eternit – Cemento amianto), nelle tubazioni di Eternit, nei pavimenti in linoleum, negli stucchi delle vecchie finestre, nelle porte antincendio, nelle pareti in cartongesso rinforzato, come rivestimento isolante fibroso delle tubabazioni (amianto fioccato) e come isolante termico nei sottotetti. In realtà esistono ancora numerosissimi usi (ne sono stati censiti più di 2700) ma quelli illustrati prima sono i principali.
Serbatoi = Possono essere serbatoi interrati (serbatoi cilindrici) o aerei (serbatoi cubici) di Nafta Pesante (BTZ) o Gasolio da Riscaldamento. Possono dare inquinamento da Idrocarburi nei locali e/o nel sottosuolo
Vasche e Cisterne Varie = Se la vecchia attività produttiva aveva vasche per le lavorazioni (tipo Galvanica, ecc.) esse possono essere fonte di inquinamento nel Sottosuolo.
Guaine Bituminose = Poste ad impermeabilizzazione dei tetti, terrazzi e pavimenti possono essere fonte d’inquinamento da Idrocarburi e, in alcuni casi, di Amianto.
Lana di Vetro – Lana di Roccia = Sono da sempre usate per isolamento termico di sottotetti e portoni. Sono da considerarsi Sostanze pericolose.
Pozzi Perdenti – Fosse Biologiche = Sono i veicoli principali di contaminazione del sorttosuolo sia da componente biologica che chimica.
Tubazioni Interrate Varie = Dalla Fognatura ai vari servizi (acqua, ecc.) possono essere veicoli di contaminazione del sottosuolo.
Vecchi Depositi Abbandonati = Possono contenere innumerevoli tipologie di sostanze inquinanti, da non pericolose a tossico/nocive.
Vecchi Locali Trasformatori Elettrici = Possono essere fonte di un inquinante cancerogeno: il PCB (Policlorobifenile).
Radon = Il sottosuolo italiano è ricco di Radon, un gas radioattivo naturale, cancerogeno. E’ sempre utile fare un monitoraggio dello stesso, soprattutto nei seminterrati.
Inquinamento Generico del Sottosuolo = Generalmente il sottosuolo di un vecchio edificio produttivo (pre anni 2000) è sempre una probabile fonte d’inquinamento. Si parte dai riporti di macerie contaminate, agli strati di scorie di fonderia, ad ogni tipo di inquinante prodotto dall’uomo (desumibile dall’attività produttiva precedentemente svolta).
L’elenco di cui sopra è puramente esemplificativo e non esaustivo di tutte le casistiche di inquinamento degli edifici.
L’importante è fare, prima di ogni operazione immobilare, un’accurata Due Diligence Ambientale, con Professionisti Esperti, come quelli di Foldtani.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.
Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.
Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.
I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.
Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.
Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.
Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.
E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.
Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Chi inquina paga: è proprio vero?
La direttiva UE 98/2008 art. 14 impone il principio che i costi di gestione dei rifiuti sono sostenuti dal produttore iniziale o dai detentori del momento o dai detentori precedenti dei rifiuti.
Spesso succede che un’area ex produttiva sia oggetto di procedura fallimentare a cui segue ovviamente la nomina di un curatore fallimentare.
Recentemente la IV sezione del Consiglio di Stato si è più volte pronunciata sulla sussistenza di eventuali obblighi in capo al curatore fallimentare proprio in merito allo smaltimento dei rifiuti.
La questione è che la predetta sezione del Consiglio di Stato sostiene che tale definizione è conforme al principio di chi inquina paga perchè il peso economico della messa in sicurezza e dello smaltimento inciderebbero sulla parte attiva del fallimento dell’impresa che ha prodotto i rifiuti.
Pochi mesi dopo la pubblicazione della sentenza un’altra sentenza della stessa corte ribalta la posizione sostenendo che se così fosse l’azienda non stanzierebbe fondi volti ad rispetto delle disposizioni in materia ambientale.
In buona sostanza non c’è chiarezza in merito agli obblighi economici per lo smaltimento dei rifiuti e questo deve far riflettere nel momento in cui si vuole acquisire un immobile ex-produttivo tramite un’asta fallimentare.