Abbiamo il Georadar !
Grazie alla fruttuosa collaborazione con lo Studio Geologico Ballabio, la Foldtani è in possesso di un georadar per le indagini non distruttive nel sottosuolo.
Il georadar, noto tecnicamente anche come GPR (ground penetrating radar), è una metodologia non invasiva e non distruttiva utilizzata in geofisica, nello studio del primo sottosuolo (arriva fino a -3,0 m di profondità), che si basa sull’analisi delle riflessioni di onde elettromagnetiche trasmesse nel terreno.
Tale metodo fornisce, a partire per una profondità di alcuni metri, una “sezione” del terreno indagato dalla superficie.
L’antenna del Georadar (parte attiva) viene fatta scorrere in superficie, mentre i segnali captati dalla componente ricevente vengono visualizzati direttamente sul monitor dello strumento (o di un computer portatile), per il controllo delle funzioni dello strumento e della qualità delle registrazioni.
I segnali vengono anche registrati in formato digitale, per la successiva fase di elaborazione ed interpretazione, con l’ausilio di software specifici.
Il georadar è molto utile per individuare oggetti sepolti nel terreno, senza evidenze di superficie, quali fusti, tubi (e sottoservizi vari), oggetti metallici o di cemento/mattoni, ecc.
In campo ambientale, per le bonifiche di siti contaminati o la Due Diligenze di ricierca di vizi occulti, viene utilizzato per verificare la presenza di rifiuti sepolti (fusti, cisterne o altro), oppure viene usato per individuare i vari sottoservizi da non danneggiare durante i carotaggi.
In campo geologico serve (oltre al precedente discorso sui sottoservizi) anche per individuare ammassi rocciosi non affioranti in superficie, massi erratici oppure (al contrario) cavità non visibili (di tipo carsico o i classici “occhi pollini” tipici dei terreni lombardi).
I tempi folli della burocrazia ambientale
Oramai i Tempi della Burocrazia Ambientale stanno diventando sempre più folli !
La mia non la classica lamentazione “all’italiana” ma è una costatazione di fatti che, dopo 25 anni di professione, sono sempre più evidenti !
Questo articoletto ha uno scopo educativo: rendere edotti tutti gli operatori economici ed i privati, che l’ottenimento di QUALUNQUE permesso ambientale non avverà MAI in tempi rapidi !
Facciamo qualche conto !
Per ottenere l’autorizzazione alla perforazione di un pozzo per acqua si passa dai “normali” 8 mesi ad anche due anni e più !
Se poi il pozzo è geotermico e magari richiede anche la procedura di VIA, in alcune Province/Regioni ci si può mettere anche 3 anni !
Non parliamo poi delle autorizzazioni ad impianto di trattamento rifiuti, iscrizioni all’Albo Nazionale Gestori Ambientali, Piani di Bonifica di Siti Contaminati, permessi di escavazione (cave, miniere, ecc…)…………..
Gli anni si sprecano e gli operatori economici sono così disincentivati a prendere nuove iniziative, fare investimenti, ecc.
Altro capitolo sono le “Richieste di Integrazioni“, le “Sospensioni di Termini“, che vengono sempre più usate dai burocrati per procrostinare il più possibile le decisioni finali (con relative responsabilità) che restano sempre e solo in capo all’Ente Pubblico (come giustamente deve essere in uno Stato di Diritto).
In molte pratiche si arriva a 10-20 richieste di integrazioni, passando per sospensioni, dinieghi, rifacimento della pratica, ecc. Con tutto tempo perso !
Ultimo punto polemico: l’Analisi Di Rischio per la Bonifica di Sito contaminato. Se ti va di “lusso” ci vogliono DUE ANNI, altrimenti le cose possono proseguire all’infinito (ho il record, ma sicuramente ci sarà chi ha subito di peggio, di un AdR che non si è ancora chiusa dopo 16 anni).
Il professionista poi, diventa spesso “vaso di coccio” tra “vasi di ferro“, subendo i colpi da un lato della Burocrazia, dall’altro dell’Operatore Economico (che non si capacità dei tempi lunghi e crede che sia solo colpa di un “professionista incapace“).
Non stupiamoci quindi se l’abusivismo operativo è sempre di più una costante di molti operatori.
Ciò non vuol dire che agire illegalmente sia giusto e corretto. ASSOLUTAMENTE NO ! Bisogna restare nella legalità !
Questa è una “fotografia” dello stato di fatto !
Soluzioni ?? Per questo bisognerà aprire un altro capitolo.
I Vizi Ambientali in un Loft
In un edificio da trasformare in Loft ci possono essere diversi Vizi Ambientali (o Passività Ambientali).
Per chi si approccia la prima volta ai Cambi Di Destinazione d’Uso di vecchi edifici da trasformare in Loft, soprattutto a Milano, è importante sapere bene quali possono essere le problematiche ambientali.
Ad uso dei “non addetti ai lavori” si vuole compilare una lista semplice ed agevole dei Vizi/Passività ambientali (palesi e/o occulte) che possono esserte presenti nelle aree dismesse.
Amianto = Può essere presente come copertura (Eternit – Cemento amianto), nelle tubazioni di Eternit, nei pavimenti in linoleum, negli stucchi delle vecchie finestre, nelle porte antincendio, nelle pareti in cartongesso rinforzato, come rivestimento isolante fibroso delle tubabazioni (amianto fioccato) e come isolante termico nei sottotetti. In realtà esistono ancora numerosissimi usi (ne sono stati censiti più di 2700) ma quelli illustrati prima sono i principali.
Serbatoi = Possono essere serbatoi interrati (serbatoi cilindrici) o aerei (serbatoi cubici) di Nafta Pesante (BTZ) o Gasolio da Riscaldamento. Possono dare inquinamento da Idrocarburi nei locali e/o nel sottosuolo
Vasche e Cisterne Varie = Se la vecchia attività produttiva aveva vasche per le lavorazioni (tipo Galvanica, ecc.) esse possono essere fonte di inquinamento nel Sottosuolo.
Guaine Bituminose = Poste ad impermeabilizzazione dei tetti, terrazzi e pavimenti possono essere fonte d’inquinamento da Idrocarburi e, in alcuni casi, di Amianto.
Lana di Vetro – Lana di Roccia = Sono da sempre usate per isolamento termico di sottotetti e portoni. Sono da considerarsi Sostanze pericolose.
Pozzi Perdenti – Fosse Biologiche = Sono i veicoli principali di contaminazione del sorttosuolo sia da componente biologica che chimica.
Tubazioni Interrate Varie = Dalla Fognatura ai vari servizi (acqua, ecc.) possono essere veicoli di contaminazione del sottosuolo.
Vecchi Depositi Abbandonati = Possono contenere innumerevoli tipologie di sostanze inquinanti, da non pericolose a tossico/nocive.
Vecchi Locali Trasformatori Elettrici = Possono essere fonte di un inquinante cancerogeno: il PCB (Policlorobifenile).
Radon = Il sottosuolo italiano è ricco di Radon, un gas radioattivo naturale, cancerogeno. E’ sempre utile fare un monitoraggio dello stesso, soprattutto nei seminterrati.
Inquinamento Generico del Sottosuolo = Generalmente il sottosuolo di un vecchio edificio produttivo (pre anni 2000) è sempre una probabile fonte d’inquinamento. Si parte dai riporti di macerie contaminate, agli strati di scorie di fonderia, ad ogni tipo di inquinante prodotto dall’uomo (desumibile dall’attività produttiva precedentemente svolta).
L’elenco di cui sopra è puramente esemplificativo e non esaustivo di tutte le casistiche di inquinamento degli edifici.
L’importante è fare, prima di ogni operazione immobilare, un’accurata Due Diligence Ambientale, con Professionisti Esperti, come quelli di Foldtani.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
