
Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.

Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.

Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.

Seminterrati abitabili e rischio idrogeologico
La legge regionale lombarda n. 7/2017 che permette il recupero dei vani e locali seminterrati ai fini abitativi, pone l’accento su un argomento importante da considerare: il rischio idrogeologico.
Infatti i singoli comuni entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge devono definire le aree ambito di applicazione tenendo conto del livello della falda o eventi alluvionali.
Questo vale sia per lo stato di fatto che per evoluzioni future che rendessero necessario un aggiornamento della mappatura del territorio.
Quindi attenzione a dove si intende recuperare il seminterrato: a Milano ad esempio la falda, soprattutto a sud, è molto alta ed il problema è molto sentito nei tratti delle metropolitane che spesso sono costrette a fare interventi di impermeabilizzazioni abbastanza onerosi.
Il rischio di eventi alluvionali e maggiormente legato alla vicinanza di corsi fluviali, ma sono molti i comuni sul territorio che ne risentono.
Si rende necessario e fondamentale per il recupero di seminterrati una indagine idrogeologica dettagliata eseguita da tecnico abilitato, ovvero da un geologo.
Foldtani è in grado di eseguire tale indagine ad opera dei suoi tecnici.

Problematiche in situ: la bonifica dei serbatoi
Premesse
Quando interveniamo su di un’area già edificata spesso uno dei problemi che possiamo riscontrare è la presenza di serbatoi parzialmente o totalmente interrati, che una volta contenevano liquidi o gas altamente inquinanti.
Spesso si tratta di serbatoi per gasolio di riscaldamento, ma se si tratta di serbatoi per l’industria questi potevano contenere resine, acidi, solventi o altro.
L’iter burocratico ed operativo
Partendo dal presupposto che si voglia dismettere il serbatoio esistente la normativa di riferimento è il “Regolamento locale d’igiene” ed il D. Lgs 152/06.
Preliminarmente va eseguito un Piano di Indagine Ambientale, sempre richiesto per serbatoi di tipo commerciale/industriale e a discrezione per serbatoi ad uso civile.
In caso di accertate perdite da serbatoi o annesse strutture si è obbligati a darne comunicazione a Comune e p.c. ad ARPA.
Eventuale contaminazione del suolo può essere dovuta anche errate manovre di carico o di fattura dei pozzetti.
Una volta comunicata la presenza di serbatoi egli enti responsabili (obbligatoria in quanto trattasi di rifiuto) si procede alla verifica gas-free all’interno del serbatoio.
Segue la pulizia del serbatoio con personale specializzato (formato ad operare in ambienti confinati) e poi la prova di tenuta per ricercare eventuali punti di perdita che possano avere inquinato la matrice ambientale.
A tale scopo, così come previsto dal Piano di Indagine Ambientale, vanno fatti campionamenti del terreno adiacente al serbatoio anche a seguito della rimozione dello stesso. E’ fondamentale la rimozione di tutte le strutture annesse, come tubazioni e pozzetti, che vanno trattati come rifiuti e codificati di conseguenza.
Al fine deve essere data comunicazione di dismissione agli enti responsabili, e non oltre un anno devono essere smaltiti i rifiuti.
La messa in sicurezza definitiva
Finora abbiamo trattato il caso di dismissione con rimozione, ma vi sono situazioni in cui il serbatoio non possa essere rimosso (per esempio perchè troppo vicino alla struttura dell’edificio).
In questo caso va eseguita apposita perizia asseverata da professionista abilitato ai sensi delle Norme tecniche delle costruzioni – D. M. 14/01/2008 e smi.
In questo caso il serbatoio, dopo l’iter completo di pulizia, viene riempito con materiale inerte che eviti successivi cedimenti della struttura; deve essere sigillato anche il pozzetto e deve essere prodotta una Relazione Tecnica con planimetria con localizzazione del serbatoio.
Conclusioni
Foldtani, tramite ditte specializzate, è in grado di svolgere tutto l’iter, sia burocratico che operativo, sia in caso di dismissione con rimozione che dismissione con messa in sicurezza definitiva.

Novità dal Comune di Milano
Importanti novità dal Comune di Milano
Per chi si muove nell’ambito dei Loft e delle ristrutturazioni in Comune di Milano, foldtani intende rendere note alcune novità.
Emergenze Ambientali: Si intendono quelle situazioni dove la presenza di rifiuti (anche contenenti amianto) e i comportamenti illeciti di singole persone o attività produttive, in aree pubbliche e private, possono creare problemi di carattere igienico-sanitario ed un grave pregiudizio per l’ambiente.
Se dobbiamo operare per il cambio di destinazione d’uso di una vecchia area produttiva in loft, l’importante è sapere se esistevano in sito Attività Insalubri: ecco la pagina dedicata del Comune di Milano.
Qui troverete anche i moduli per le richieste !!
Ricordiamo anche tutte le pagine del Comune per Indagini Ambientali Preliminari
Foldtani è la TUA soluzione per l’Ambiente !

L’inquinamento radioattivo nelle costruzioni
Premesse
La Regione Lombardia ha emanato la Legge n°7 del 10/03/2017 in cui permette e regola l’uso dei vani e locali seminterrati esistenti ai fini abitatiti.
Questa legge apre la strada al riutilizzo di notevoli quantità di superfici edificate, ma pone anche l’accento su alcune problematiche che ne emergono.
Un aspetto non indifferente è dato dall’inquinamento da elementi radioattivi che permangono nei suoli, sia per motivi naturali che per esservi rilasciati a seguito di un processo produttivo.
L’inquinamento da radon
E’ un gas presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, può liberamente muoversi attraverso le porosità del materiale e raggiungere l’aria in superficie.
Può anche trovarsi in alcuni materiali da costruzione o trasportato dall’acqua o dal metano.
Tale gas provoca il cosiddetto inquinamento “Radon indoor” ed è maggiore nelle parti di un edificio a diretto contatto col suolo, come i piani terra, i seminterrati e gli interrati.
Soprattutto negli edifici più vecchi dove non vi è una adeguata areazione dei locali predetti e dove la costruzione non è adeguatamente isolata rispetto al suolo, l’inquinamento è maggiore.
Non dimentichiamoci che il radon, secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, è la seconda causa di morte per cancro ai polmoni, dopo il fumo.
L’inquinamento da altri elementi radioattivi
Negli edifici ex-produttivi, recuperati a fini abitativi, si può presentare un altro elemento di inquinamento radioattivo, ed è quello derivante dalla pregressa attività di produzione di vernici fluorescenti.
Dagli anni ’20 e fino agli anni ’50 si producevano vernici a base di radio che sfruttavano l’effetto della luminescenza data dagli isotopi; impiegate soprattutto per le lancette degli orologi si documentano diversi usi nell’edilizia.
Alcuni tipi di piastrelle possono presentare una certa radioattività a causa dei materiali di utilizzo come terre e vernici contenenti sopratutto nuclidi di torio ed uranio.
L’importanza delle indagini
Perchè questa probelmatica è così importante all’interno dell’argomento “loft”? Perchè spesso i loft recuperano vecchie strutture che per costituzione e per uso possono portare elementi radioattivi all’interno della abitazione.
Abbiamo parlato di porosità crepe o fratture, tutti elementi che possono veicolare il radon dal suolo all’interno dei vani; inoltre possono trovarsi residui di produzione che hanno contaminato la struttura.
Foldtani è in grado di eseguire una prima verifica di presenza di radioattività ed in seguito ad una esito positivo, in collaborazione con una società specializzata può procedere alla messa in sicurezza dell’edificio per ottenere il certificato di idoneità.