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DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali

Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.

Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.

Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.

Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.

La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).

Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)

In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.

Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:

  • In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.

Inoltre il testo comunale recita:

Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo: 

  • le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva; 
  • le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
  • le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
  • le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati. 

Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo” 

carotaggio

Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.

Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).

La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.

indagini ambientali

Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).

Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).

Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).

Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).

loft interno, loft indoor with table

Loft in vendita & ambiente

Una semplice ricerca su internet ci fa sapere che nella zona di Milano ci sono 235 annunci di vendita di loft solo sulla piattaforma immobiliare di idealista.it oggi (vedi immagine sottostante).

La pagina dei risultati per “loft” a Milano, oggi 1 ottobre 2019

E’ interessante notare che osservando la panoramica nazionale offerta da questo sito di compra-vendita immobiliare, il mercato per i loft si localizza essenzialmente nel nord d’Italia, e , come si può facilmente immaginare, a Milano. La cartina qui di seguito parla da sé. Ovviamento anche altre città come Roma e Bologna, hanno loft in vendita ma in misura decisamente minore e questo perfino nella capitale.

La cartina dei loft in vendita secondo idealista.it

Infatti ad un secondo clic sulla pagina dei risultati della ricerca appena effettuata, ci troviamo trasportati sul sito di un altro attore immobiliare operante su scala nazionale che addirittura contiente oggi 675 annunci di loft in vendita per la provincia di Milano, 254 per Torino, 190 per Roma, 44 per Bologna, 26 per Genova (città che mi piace moltissimo), 8 per Verona.

E’ evidente che c’é un forte interesse per ambienti di vita originali, “fuori del seminato” come si suol dire, soprattutto in una certa fascia alta della popolazione ma non solo. Molte offerte infatti non sono per niente care (si parte da 30’000 € per un 50 metri quadrati a Milano) e si tratta di avere solo un po’ di coraggio e inventiva. Certo, bisogna essere realisti e considerare se un sottotetto (o vecchio solaio) sia da considerare o meno un loft vero e proprio come lo intendiamo noi.

Un professionista del settore (in pratica un osservatore del mercato immobiliare in Italia) pubblica proprio oggi un post informativo che indica un prezzo medio di un loft a Milano di 3.400 €/m² .

Un’altro studio immobiliare, conferma grosso modo questa cifra indicando per Roma, Milano, Torino un prezzo medio di 3200 €/m² mentro lo stesso é fino a più del doppio nei centri città ( 7.500 €/mq ).

Quando si tratta di comperare un loft, si trtta molto spesso anche di valutare una ristrutturazione edile ed ottemperare alle normative edilizie vigenti (soprattutto in campo ambientale), che, forse non tutti lo sanno, richiedono molto spesso se non sempre la figura del geologo tra le firme fondamentali nei documenti di compra-vendita e ristrutturazione.

Situata a poca distanza dal cuore di Milano, la Foldtani.it é ad esempio un ottimo consulente tecnico per questo tipo di affari perché mette a disposizione non solo un grande bagaglio tecnico, ma anche know-how per la burocrazia collegata, il che, come si sa non é per niente da sottovalutare.

La Foldtani.it quale consulente tecnico per loft in vendita e da ristrutturare.

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A Milano si controllano i Loft

A Milano si controllano i Loft !

Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).

E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.

Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).

Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !

Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).

carotaggio a percussione

carotaggi a rotazione

Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.

minicarotaggio

Carotaggio a Mano

L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.

Seminterrati abitabili e rischio idrogeologico

La legge regionale lombarda n. 7/2017 che permette il recupero dei vani e locali seminterrati ai fini abitativi, pone l’accento su un argomento importante da considerare: il rischio idrogeologico.

Infatti i singoli comuni entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge devono definire le aree ambito di applicazione tenendo conto del livello della falda o eventi alluvionali.

Questo vale sia per lo stato di fatto che per evoluzioni future che rendessero necessario un aggiornamento della mappatura del territorio.

Quindi attenzione a dove si intende recuperare il seminterrato: a Milano ad esempio la falda, soprattutto a sud, è molto alta ed il problema è molto sentito nei tratti delle metropolitane che spesso sono costrette a fare interventi di impermeabilizzazioni abbastanza onerosi.

Il rischio di eventi alluvionali e maggiormente legato alla vicinanza di corsi fluviali, ma sono molti i comuni sul territorio che ne risentono.

Si rende necessario e fondamentale per il recupero di seminterrati una indagine idrogeologica dettagliata eseguita da tecnico abilitato, ovvero da un geologo.

Foldtani è in grado di eseguire tale indagine ad opera dei suoi tecnici.

Problematiche in situ: la bonifica dei serbatoi

Premesse

Quando interveniamo su di un’area già edificata spesso uno dei problemi che possiamo riscontrare è la presenza di serbatoi parzialmente o totalmente interrati, che una volta contenevano liquidi o gas altamente inquinanti.

Spesso si tratta di serbatoi per gasolio di riscaldamento, ma se si tratta di serbatoi per l’industria questi potevano contenere resine, acidi, solventi o altro.

L’iter burocratico ed operativo

Partendo dal presupposto che si voglia dismettere il serbatoio esistente la normativa di riferimento è il “Regolamento locale d’igiene” ed il D. Lgs 152/06.

Preliminarmente va eseguito un Piano di Indagine Ambientale, sempre richiesto per serbatoi di tipo commerciale/industriale e a discrezione per serbatoi ad uso civile.

In caso di accertate perdite da serbatoi o annesse strutture si è obbligati a darne comunicazione a Comune e p.c. ad ARPA.

Eventuale contaminazione del suolo può essere dovuta anche errate manovre di carico o di fattura dei pozzetti.

Una volta comunicata la presenza di serbatoi egli enti responsabili (obbligatoria in quanto trattasi di rifiuto) si procede alla verifica gas-free all’interno del serbatoio.

Segue la pulizia del serbatoio con personale specializzato (formato ad operare in ambienti confinati) e poi la prova di tenuta per ricercare eventuali punti di perdita che possano avere inquinato la matrice ambientale.

A tale scopo, così come previsto dal Piano di Indagine Ambientale, vanno fatti campionamenti del terreno adiacente al serbatoio anche a seguito della rimozione dello stesso. E’ fondamentale la rimozione di tutte le strutture annesse, come tubazioni e pozzetti, che vanno trattati come rifiuti e codificati di conseguenza.

Al fine deve essere data comunicazione di dismissione agli enti responsabili, e non oltre un anno devono essere smaltiti i rifiuti.

La messa in sicurezza definitiva

Finora abbiamo trattato il caso di dismissione con rimozione, ma vi sono situazioni in cui il serbatoio non possa essere rimosso (per esempio perchè troppo vicino alla struttura dell’edificio).

In questo caso va eseguita apposita perizia asseverata da professionista abilitato ai sensi delle Norme tecniche delle costruzioni – D. M. 14/01/2008 e smi.

In questo caso il serbatoio, dopo l’iter completo di pulizia, viene riempito con materiale inerte che eviti successivi cedimenti della struttura; deve essere sigillato anche il pozzetto e deve essere prodotta una Relazione Tecnica con planimetria con localizzazione del serbatoio.

Conclusioni

Foldtani, tramite ditte specializzate, è in grado di svolgere tutto l’iter, sia burocratico che operativo, sia in caso di dismissione con rimozione che dismissione con messa in sicurezza definitiva.

Novità dal Comune di Milano

Importanti novità dal Comune di Milano

Per chi si muove nell’ambito dei Loft e delle ristrutturazioni in Comune di Milano, foldtani intende rendere note alcune novità.

Emergenze Ambientali: Si intendono quelle situazioni dove la presenza di rifiuti (anche contenenti amianto) e i comportamenti illeciti di singole persone o attività produttive, in aree pubbliche e private, possono creare problemi di carattere igienico-sanitario ed un grave pregiudizio per l’ambiente.

Se dobbiamo operare per il cambio di destinazione d’uso di una vecchia area produttiva in loft, l’importante è sapere se esistevano in sito Attività Insalubri: ecco la pagina dedicata del Comune di Milano.

Qui troverete anche i moduli per le richieste !!

Ricordiamo anche tutte le pagine del Comune per Indagini Ambientali Preliminari

Foldtani è la TUA soluzione per l’Ambiente !

L’inquinamento radioattivo nelle costruzioni

Premesse

La Regione Lombardia ha emanato la Legge n°7 del 10/03/2017 in cui permette e regola l’uso dei vani e locali seminterrati esistenti ai fini abitatiti.

Questa legge apre la strada al riutilizzo di notevoli quantità di superfici edificate, ma pone anche l’accento su alcune problematiche che ne emergono.

Un aspetto non indifferente è dato dall’inquinamento da elementi radioattivi che permangono nei suoli, sia per motivi naturali che per esservi rilasciati a seguito di un processo produttivo.

L’inquinamento da radon

E’ un gas presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, può liberamente muoversi attraverso le porosità del materiale e raggiungere l’aria in superficie.

Può anche trovarsi in alcuni materiali da costruzione o trasportato dall’acqua o dal metano.

Tale gas provoca il cosiddetto inquinamento “Radon indoor” ed è maggiore nelle parti di un edificio a diretto contatto col suolo, come i piani terra, i seminterrati e gli interrati.

Soprattutto negli edifici più vecchi dove non vi è una adeguata areazione dei locali predetti e dove la costruzione non è adeguatamente isolata rispetto al suolo, l’inquinamento è maggiore.

Non dimentichiamoci che il radon, secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, è la seconda causa di morte per cancro ai polmoni, dopo il fumo.

L’inquinamento da altri elementi radioattivi

Negli edifici ex-produttivi, recuperati a fini abitativi, si può presentare un altro elemento di inquinamento radioattivo, ed è quello derivante dalla pregressa attività di produzione di vernici fluorescenti.

Dagli anni ’20 e fino agli anni ’50 si producevano vernici a base di radio che sfruttavano l’effetto della luminescenza data dagli isotopi; impiegate soprattutto per le lancette degli orologi si documentano diversi usi nell’edilizia.

Alcuni tipi di piastrelle possono presentare una certa radioattività a causa dei materiali di utilizzo come terre e vernici contenenti sopratutto nuclidi di torio ed uranio.

L’importanza delle indagini

Perchè questa probelmatica è così importante all’interno dell’argomento “loft”? Perchè spesso i loft recuperano vecchie strutture che per costituzione e per uso possono portare elementi radioattivi all’interno della abitazione.

Abbiamo parlato di porosità crepe o fratture, tutti elementi che possono veicolare il radon dal suolo all’interno dei vani; inoltre possono trovarsi residui di produzione che hanno contaminato la struttura.

Foldtani è in grado di eseguire una prima verifica di presenza di radioattività ed in seguito ad una esito positivo, in collaborazione con una società specializzata può procedere alla messa in sicurezza dell’edificio per ottenere il certificato di idoneità.

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Indagini sui loft: tutti i perchè

Per approfondire la tematica “indagini ambientali nei loft” riportiamo qui una serie di DOMANDE&RISPOSTE che ci aiutano a capire meglio l’argomento.

A domanda risponde:

 

D: l’indagine ambientale nei loft è obbligatoria?

R: si perchè si tratta di un cambio di destinazione d’uso dei locali, da industriale/commerciale

a residenziale

 

D: chi può firmare le relazioni di indagine ambientale?

R: un geologo iscritto all’albo professionale ed in possesso di partita iva

 

D: si possono fare le indagini ambientali senza il confronto con gli enti pubblici preposti?

R: non sempre: in alcuni casi (insalubre di prima classe) è obbligatorio il confronto con ARPA,

negli altri casi (insalubri di seconda e terza classe) basta presentare i risultati al comune interessato

 

D: quante indagini devo fare?

R: non vi è un numero preciso: la quantità deve essere concordata col consulente ambientale in base

alla storia pregressa del sito

 

D: quali sostanze inquinanti di devono cercare?

R: il consulente ambientale consiglia cosa cercare in base alla storia delle attività svolte precedentemente nel sito costruito

 

D: in quanto tempo si hanno i risultati delle analisi effettuate in fase di indagine?

R: il laboratorio rilascia i risultati delle analisi in 5/10 giorni lavorativi in base al carico lavorativo

dello stesso. Se però si rientra nel caso di insalubre di prima classe si debbono fare le analisi in

contradditorio con ARPA e l’ente pubblico rilascia i propri risultati minimo dopo 30 giorni

 

D: quanto dura l’indagine ambientale?

R: campionamento, analisi, predisposizione della relazione finale comportano una durata di circa

20 giorni lavorativi, tranne nel caso di contradditorio con ARPA dove i tempi si allungano anche

fino a due mesi

Cos’è un loft e perchè necessita di indagini ambientali

Cos’è un loft?

Spazi industriali o commerciali dismessi ad oggi rappresentano un’ottima opportunità abitativa, previo un adeguato recupero rispetto al loro uso originario.

Ampi spazi finestrati, altezza del solaio oltre la norma (270 cm) da cui è facile ricavare soppalchi, open space abitativo che si presta a suddivisione per locali tramite arredo studiato ad arte.

Questo recupero rende però necessarie una serie di indagini rispetto a possibili inquinanti presente nelle superfici costruite, dato proprio la destinazione d’uso precedente, di tipo industriale, con potenziali contaminazioni.

Indagini ambientali

Il Comune di Milano ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:

  • In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.

Quali sono questi inquinanti? Principalmente metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) e amianto (sia in matrice compatta, tipo eternit, sia in matrice friabile).

La ricerca di questi inquinanti avviene tramite analisi di laboratorio direttamente sul terreno campionato; i risultati vengono confrontati con la tabella 1, colonne A (aree verdi-residenziali) o B (aree commerciali/industriali), descritta nell’allegato V della parte 4° del D. Lgs 152/06 e s.m. e i.

Inoltre si deve effettuare il test di cessione sul terreno sottostante il pavimento per vedere se lo stesso è in grado di cedere sostanze inquinanti.

L’assenza di adeguate indagini ambientali impedisce il rilascio del titolo edilizio.

La Foldtani con le sue apparecchiature è in grado di eseguire interventi di campionamento ed analisi e seguire l’iter burocratico connesso.