Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
Controlli ambientali nei cambi di destinazione d’uso
E’ sempre importante, prima di procedere ad un cambio di destinazione d’uso di un immobile, fare dei controlli ambientali accurati.
Soprattutto a Milano, dove i controlli sono normati (visitate il sito dell’Ufficio Bonifiche del Comune), è molto utile verificare le varie passività e vizi ambientali del sito.
Trascurare questa possibilità molte volte comporta un’aumento esponenziale dei costi di ristrutturazione dell’immobile.
Il terreno generalmente viene indagato con carotaggi o scavi, che devono essere adattati al sito: in caso di sotterranei, aree di difficile accesso, zone anguste è sempre utile procedere con i minicarotaggi.
La Foldtani si è attrezzata per questo tipo d’indagini, in modo da soddisfare tutte le esigenze del cliente che vuole conoscere la potenziale contaminazione del sito.
Dove non c’è energia elettrica o comunque non si può operare con mezzi meccanici (per esempio in zone pericolanti, dove le vibrazioni potrebbero causare crolli), si utilizza la classica “Trivella a Mano”.
Se, al contrario si può operare più “agilmente”, si utilizzano perforatrici ed escavatori.
Il campionatore a percussione della Pagani è molto utile, in quanto permette di raggiungere buone profondità d’indagine (fino a – 10 m da p.c.) e contemporaneamente ottenere delle “carote” di terreno non scaldate dall’attrito della rotazione (con maggiore conservazione degli inquinanti “volatili”).
Il carotaggio a rotazione è un classico. In questo caso la Foldtani si è equipaggiata di una perforatrice tascabile, adatta ad operare nei loft milanesi.
Se c’è molto spazio di manovra è utile fare delle trincee esplorative con escavatori. In questo caso si può osservare meglio il sottosuolo.
Ma non finisce qui ! Il lavoro deve essere progettato e diretto accuratamente. E’ sempre meglio farsi seguire da un consulenta ambientale competente (come i geologi di Foldtani), ed è sempre necessario che i campioni di terreno siano prelevati da esperrti campionatori.
Alla Fine….
Riassumendo: Le indagini per i cambi di destinazione d’uso (soprattutto a Milano) vanno sempre fatte; devono essere progettate da personale esperto, che si in grado di consigliare l’attrezzatura ed il campionamento adatto.
Non farle equivale ad esporsi a costi extra di notevole entità !
Novità in arrivo
Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.
Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.
Verificare la permeabilità dei terreni
Verificare la permeabilità dei terreni
Occorre un geologo per capire se i terreni sono in grado di assorbire le acque piovane che arrivano dai nostri tetti, soprattutto con le nuove regole per l’Invarianza Idraulica (attiva in Lombardia)
Si può provare con il Pozzetto superficiale, che consiste in uno scavo in cui si versa dell’acqua e si vede in quanto tempo viene assorbita.
Si può effettuare una Prova Infiltrometrica ad Anello Singolo, che è praticamente uguale a quella prima illustrata, tranne che si usa un cilindro d’acciaio
Infine si possono fare delle prove in foro di sondaggio (di una prova penetrometrica o di un’indagine ambientale).
In realtà esistono numerosi altri metodi, ma questi sono speditivi e danno i risultati in poco tempo
Ricordatevi di chiamare un Geologo Esperto, come quelli del Team Foldtani !
Problematiche idrogeologiche nelle ristrutturazioni
Premessa
Intervenire su di un’area industriale dismessa spesso vuol dire eseguire ristrutturazioni edilizie ed urbanistiche di una certa entità che vanno ad influenzare una diversa conformazione delle aree esterne circostanti il sito.
Nuove sistemazioni esterne comportano modifiche nella capacità di assorbimento da parte del suolo di acque meteoriche e la Regione Lombardia è intervenuta per regolamentare tali problematiche idrologiche ed idrogeologiche attraverso idoneo regolamento.
Nuova normativa sulla invarianza idraulica
Il Regolamento Regionale sull’Invarianza Idraulica del 23/11/2017 n° 7, emanato a seguito della Legge Regionale n° 4 del 15/03/2016 si applica agli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazioni urbanisitca con variazione di permeabilità, infrastrutture stradali e autostradali e loro pertinenze e parcheggi.
Il principio di invarianza idraulica stabilisce che la portata idrica al limite massimo delle sue capacità risultante dal drenaggio di un’area, deve essere costante prima e dopo la trasformazione dell’uso del suolo nell’area specifica.
Spetta ai comuni applicare le norme ed inserirle nel Regolamento Edilizio e nel PGT per permettere alle imprese che intervengono sul territorio di utilizzare i giusti strumenti per una corretta progettazione.
Il drenaggio urbano sostenibile
Il regolamento individua come prioritaria l’adozione di modelli di gestione delle acque meteoriche che favoriscano il loro smaltimento in loco o il loro riutilizzo per irrigazione del verde ovvero per altri usi compatibili con la qualità delle acque.
E’ necessario un progetto di invarianza idraulica e idrologica a firma di tecnico abilitato e qualificato nell’esecuzione di stime idrologiche.
La Foldtani è dotata di un gruppo di tecnici qualificati e specializzati nel settore che sono in grado di affrontare e fornire regolare progetto come richiesto dal regolamento.
Seminterrati abitabili e rischio idrogeologico
La legge regionale lombarda n. 7/2017 che permette il recupero dei vani e locali seminterrati ai fini abitativi, pone l’accento su un argomento importante da considerare: il rischio idrogeologico.
Infatti i singoli comuni entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge devono definire le aree ambito di applicazione tenendo conto del livello della falda o eventi alluvionali.
Questo vale sia per lo stato di fatto che per evoluzioni future che rendessero necessario un aggiornamento della mappatura del territorio.
Quindi attenzione a dove si intende recuperare il seminterrato: a Milano ad esempio la falda, soprattutto a sud, è molto alta ed il problema è molto sentito nei tratti delle metropolitane che spesso sono costrette a fare interventi di impermeabilizzazioni abbastanza onerosi.
Il rischio di eventi alluvionali e maggiormente legato alla vicinanza di corsi fluviali, ma sono molti i comuni sul territorio che ne risentono.
Si rende necessario e fondamentale per il recupero di seminterrati una indagine idrogeologica dettagliata eseguita da tecnico abilitato, ovvero da un geologo.
Foldtani è in grado di eseguire tale indagine ad opera dei suoi tecnici.