I Vizi Ambientali in un Loft
In un edificio da trasformare in Loft ci possono essere diversi Vizi Ambientali (o Passività Ambientali).
Per chi si approccia la prima volta ai Cambi Di Destinazione d’Uso di vecchi edifici da trasformare in Loft, soprattutto a Milano, è importante sapere bene quali possono essere le problematiche ambientali.
Ad uso dei “non addetti ai lavori” si vuole compilare una lista semplice ed agevole dei Vizi/Passività ambientali (palesi e/o occulte) che possono esserte presenti nelle aree dismesse.
Amianto = Può essere presente come copertura (Eternit – Cemento amianto), nelle tubazioni di Eternit, nei pavimenti in linoleum, negli stucchi delle vecchie finestre, nelle porte antincendio, nelle pareti in cartongesso rinforzato, come rivestimento isolante fibroso delle tubabazioni (amianto fioccato) e come isolante termico nei sottotetti. In realtà esistono ancora numerosissimi usi (ne sono stati censiti più di 2700) ma quelli illustrati prima sono i principali.
Serbatoi = Possono essere serbatoi interrati (serbatoi cilindrici) o aerei (serbatoi cubici) di Nafta Pesante (BTZ) o Gasolio da Riscaldamento. Possono dare inquinamento da Idrocarburi nei locali e/o nel sottosuolo
Vasche e Cisterne Varie = Se la vecchia attività produttiva aveva vasche per le lavorazioni (tipo Galvanica, ecc.) esse possono essere fonte di inquinamento nel Sottosuolo.
Guaine Bituminose = Poste ad impermeabilizzazione dei tetti, terrazzi e pavimenti possono essere fonte d’inquinamento da Idrocarburi e, in alcuni casi, di Amianto.
Lana di Vetro – Lana di Roccia = Sono da sempre usate per isolamento termico di sottotetti e portoni. Sono da considerarsi Sostanze pericolose.
Pozzi Perdenti – Fosse Biologiche = Sono i veicoli principali di contaminazione del sorttosuolo sia da componente biologica che chimica.
Tubazioni Interrate Varie = Dalla Fognatura ai vari servizi (acqua, ecc.) possono essere veicoli di contaminazione del sottosuolo.
Vecchi Depositi Abbandonati = Possono contenere innumerevoli tipologie di sostanze inquinanti, da non pericolose a tossico/nocive.
Vecchi Locali Trasformatori Elettrici = Possono essere fonte di un inquinante cancerogeno: il PCB (Policlorobifenile).
Radon = Il sottosuolo italiano è ricco di Radon, un gas radioattivo naturale, cancerogeno. E’ sempre utile fare un monitoraggio dello stesso, soprattutto nei seminterrati.
Inquinamento Generico del Sottosuolo = Generalmente il sottosuolo di un vecchio edificio produttivo (pre anni 2000) è sempre una probabile fonte d’inquinamento. Si parte dai riporti di macerie contaminate, agli strati di scorie di fonderia, ad ogni tipo di inquinante prodotto dall’uomo (desumibile dall’attività produttiva precedentemente svolta).
L’elenco di cui sopra è puramente esemplificativo e non esaustivo di tutte le casistiche di inquinamento degli edifici.
L’importante è fare, prima di ogni operazione immobilare, un’accurata Due Diligence Ambientale, con Professionisti Esperti, come quelli di Foldtani.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
Le Difficoltà tecniche delle indagini
Le difficoltà tecniche delle indagini nei loft sono veramente tante !
Soprattutto a Milano !
Per analizzare le caratteristiche geologiche e verificare la qualità ambientale dei primi metri di sottosuolo vengono effettuati dei sondaggi in punti dislocati concordemente allo stato di fatto dell’opera, come previsto dal Settore Bonifiche Del Comune di Milano.
A causa della presenza di pavimentazione in calcestruzzo, è necessario spesso effettuare un preforo con utilizzo di trapano apposito.
Successivamente viene utilizzata la tecnica del carotaggio continuo tramite trapano con rotazione eseguita a secco e diametro del carotiere di 60 mm.
Tale strumentazione è stata adottata in quanto sia risultata l’unica adatta a campionare in spazi ristretti e di difficile accesso con i macchinari tradizionali.
Generalmente nei sondaggi ambientali è richiesto l’uso di un carotiere diametro 101 mm o superiore, come indica il Manuale per le indagini ambientali nei siti contaminati di APAT n°43/2006 (per la ricostruzione stratigrafica), che a sua volta deriva la scelta dalle norme geotecniche (ISO 22475-1:2021), in quanto le stesse chiedono il recupero di un campione geotecnicamente indisturbato, che non è lo stesso per la stratigrafia, soprattutto in materiali sciolti, come ghiaie, sabbie, limi ed argille.
In realtà le normative già citate come anche la UNI10802:2013 e la UNI 11682:2017 indicano questa scelta come facoltà propria ed esclusiva del progettista delle indagini, in base alla natura dei luoghi e dei terreni, come anche alle difficoltà logistiche ed operative.
In terreni sabbiosi, limosi o argillosi anche carotieri diametro 30 mm sono adatti al prelievo del campione ed alla ricostruzione stratigrafica (Mesic et alii, 2013, “SOIL SAMPLING WITH NEW SOIL SAMPLING PROBE” – Norme US EPA 2020 “Soil Sampling – operating procedures”)
In ghiaie, soprattutto quelle grossolane e con ciottoli, a ben vedere, non sarebbe indoneo neanche il diametro 101 mm o superiore, in quanto il coefficienti di disturbo sarebbe comunque del 10 % (senza tenere conto dell’effetto della rotazione del carotiere), come da ISO 22475-1:2021. Inoltre la perforazione a rotazione di ciottoli grossolani produce del materiale fine che non appartiene alla reale stratigrafia del sito, ma alla “polverizzazione” del ciottolo stesso (norme ANISIG 2013).
In molti casi il diametro inferiore, al contrario, durante l’infissione e l’avanzamento, tende a raccogliere maggiormente la matrice fine delle ghiaie (che è quella che realmente contiene i contaminanti e può rappresentare un rischio ambientale; nel ciottolame l’inquinante rimane adeso al clasto formando un film e la componente “volatile” non è assolutamente campionabile); difatti il D.Lgs 152/06 e tutte le varie norme e circolari tecniche indicano la setacciatura ai 2 cm del terreno, con campionamento del solo passante (a parte per il campionamento dei Composti Volatili, dove non deve essere fatta alcuna setacciatura).
Il sistema migliore per l’osservazione stratigrafica rimane la trincea esplorativa, dalle cui pareti laterali si osserva accuratamente la stratigrafia del sito.
Tutto ciò, però, si scontra con la logistica dell’area.
Attualmente sono in fase di ristrutturazione e cambio d’uso numerosi edifici in Milano, dati da seminterrati raggiungibili solo con strette scalinate, piccole realtà produttive e non, con accesso dato da porte larghe al massimo 1,2 metri e alte poco meno di 2 m, ed altri esempi simili.
In queste realtà non è assolutamente possibile operare con le macchine per sondaggi tradizionali, in quanto esse non riuscirebbero ad accedere (a meno di “sventrare” l’edificio, con consistenti danni economici e strutturali).
In questo caso sono da preferire strumenti diversi, più piccoli (anche se di minor potenza), adatti ad entrare in tutta sicurezza nelle aree anguste e di difficile accesso.
Questi macchinari hanno carotieri di diametri più piccoli (limitati dalle predetta potenza) come 60 mm, 44 mm o addirittura 30 mm.
In certi casi si dovrà usare il carotiere (o trivella) a mano, ove nessun mezzo meccanico (per ragioni d’ingombro e/o di sicurezza) possa operare.
La scelta (adeguatamente motivata) è sempre lasciata al progettista delle opere.
Comunque, un carotiere diametro interno 60 mm (6,0 cm), alto 50 cm è in grado di contenere fino a 1413 cm3 di materiale, ovvero (fattore di conversione 1,8) 2,54 Kg, quindi 5,08 Kg ogni metro di perforazione, ampiamente sufficienti per ottenere un campione significativo ai sensi della norma UNI 10802:2013, e ben superiore a quanto normalmente richiesto dai laboratori (compresi quelli di ARPA), a cui basta 1 Kg di campione.
Anche la stratigrafia può essere ricostruita abbastanza accuratamente con un diametro 60 mm, nonostante i materiali sciolti subiscano un disturbo dovuto all’infissione ed alla rotazione (lo stesso avverrebbe con il 101 mm)
A puro titolo esemplificativo si allega immagine della stratigrafia ottenuta con un carotaggio a percussione, con diametro 44 mm.
In ogni caso è importante consultare professionisti esperti, come quelli di Foldtani.
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Novità in arrivo
Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.
Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Problematiche in situ: la bonifica dei serbatoi
Premesse
Quando interveniamo su di un’area già edificata spesso uno dei problemi che possiamo riscontrare è la presenza di serbatoi parzialmente o totalmente interrati, che una volta contenevano liquidi o gas altamente inquinanti.
Spesso si tratta di serbatoi per gasolio di riscaldamento, ma se si tratta di serbatoi per l’industria questi potevano contenere resine, acidi, solventi o altro.
L’iter burocratico ed operativo
Partendo dal presupposto che si voglia dismettere il serbatoio esistente la normativa di riferimento è il “Regolamento locale d’igiene” ed il D. Lgs 152/06.
Preliminarmente va eseguito un Piano di Indagine Ambientale, sempre richiesto per serbatoi di tipo commerciale/industriale e a discrezione per serbatoi ad uso civile.
In caso di accertate perdite da serbatoi o annesse strutture si è obbligati a darne comunicazione a Comune e p.c. ad ARPA.
Eventuale contaminazione del suolo può essere dovuta anche errate manovre di carico o di fattura dei pozzetti.
Una volta comunicata la presenza di serbatoi egli enti responsabili (obbligatoria in quanto trattasi di rifiuto) si procede alla verifica gas-free all’interno del serbatoio.
Segue la pulizia del serbatoio con personale specializzato (formato ad operare in ambienti confinati) e poi la prova di tenuta per ricercare eventuali punti di perdita che possano avere inquinato la matrice ambientale.
A tale scopo, così come previsto dal Piano di Indagine Ambientale, vanno fatti campionamenti del terreno adiacente al serbatoio anche a seguito della rimozione dello stesso. E’ fondamentale la rimozione di tutte le strutture annesse, come tubazioni e pozzetti, che vanno trattati come rifiuti e codificati di conseguenza.
Al fine deve essere data comunicazione di dismissione agli enti responsabili, e non oltre un anno devono essere smaltiti i rifiuti.
La messa in sicurezza definitiva
Finora abbiamo trattato il caso di dismissione con rimozione, ma vi sono situazioni in cui il serbatoio non possa essere rimosso (per esempio perchè troppo vicino alla struttura dell’edificio).
In questo caso va eseguita apposita perizia asseverata da professionista abilitato ai sensi delle Norme tecniche delle costruzioni – D. M. 14/01/2008 e smi.
In questo caso il serbatoio, dopo l’iter completo di pulizia, viene riempito con materiale inerte che eviti successivi cedimenti della struttura; deve essere sigillato anche il pozzetto e deve essere prodotta una Relazione Tecnica con planimetria con localizzazione del serbatoio.
Conclusioni
Foldtani, tramite ditte specializzate, è in grado di svolgere tutto l’iter, sia burocratico che operativo, sia in caso di dismissione con rimozione che dismissione con messa in sicurezza definitiva.