Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.
Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.
Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.
I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.
Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.
Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.
Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.
E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.
Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !
Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Verificare la permeabilità dei terreni
Verificare la permeabilità dei terreni
Occorre un geologo per capire se i terreni sono in grado di assorbire le acque piovane che arrivano dai nostri tetti, soprattutto con le nuove regole per l’Invarianza Idraulica (attiva in Lombardia)
Si può provare con il Pozzetto superficiale, che consiste in uno scavo in cui si versa dell’acqua e si vede in quanto tempo viene assorbita.
Si può effettuare una Prova Infiltrometrica ad Anello Singolo, che è praticamente uguale a quella prima illustrata, tranne che si usa un cilindro d’acciaio
Infine si possono fare delle prove in foro di sondaggio (di una prova penetrometrica o di un’indagine ambientale).
In realtà esistono numerosi altri metodi, ma questi sono speditivi e danno i risultati in poco tempo
Ricordatevi di chiamare un Geologo Esperto, come quelli del Team Foldtani !
La geotermia: un’opportunità nelle ristrutturazioni dei loft
Premesse
Gli impianti di climatizzazione sono un capitolo di spesa considerevole in tutte le costruzioni ed in particolare nei loft poichè la dimensione degli spazi e le caratteristiche costruttive possono comportare notevoli volumi da riscaldare e/o raffrescare.
Proposte
La geotermia a bassa entalpia è una possibile ed ottimale risposta per un intervento di riscaldamento, raffrescamento ed acqua calda in ambito residenziale.
Il sistema si propone come innovativo ed a basso impatto ambientale poichè utilizza fonti di energia rinnovabile come il calore del terreno o l’acqua di falda.
Il relativo costo iniziale è ampiamente ammortizzato nel tempo e l’energia per far funzionare la pompa di calore può provenire da pannelli fotovoltaici, rimanendo quindi nel ciclo del rinnovabile.
Inoltre l’istallazione di tale impianto gode di benefici fiscali sin dal 2006 per una percentuale che è aumentata recentemente e si attesta sul 65% per 30.000 euro di intervento.
Come funziona
Nel caso si istalli un impianto geotermico con pozzi acquiferi, approfondite indagini idrogeologiche permettono di stabilire il livello delle acque di falda e la portata.
A seguito di questa indagine, e a seconda del fabbisogno termico, viene stabilito il numero di pozzi di prelievo delle acque; le acque prelevate vengono mandate alla pompa di calore che ne estrae il potenziale termico e rilascia il liquido, tramite un altro pozzo, in falda, costituendo un impianto a ciclo aperto.
Nel caso si istalli un impianto geotermico a sonde si sfrutta l’inerzia termica del terreno: l’impianto è a circuito chiuso ovvero una sonda a U penetra nel terreno fino ad una data misura ed il liquido al suo interno assorbe il calore del terreno e lo rilascia attraverso la pompa di calore.
Foldtani ed Idrolinea sono in grado di fornire supporto completo per la progettazione e l’istallazione dei due tipi di impianti geotermici.
Problematiche idrogeologiche nelle ristrutturazioni
Premessa
Intervenire su di un’area industriale dismessa spesso vuol dire eseguire ristrutturazioni edilizie ed urbanistiche di una certa entità che vanno ad influenzare una diversa conformazione delle aree esterne circostanti il sito.
Nuove sistemazioni esterne comportano modifiche nella capacità di assorbimento da parte del suolo di acque meteoriche e la Regione Lombardia è intervenuta per regolamentare tali problematiche idrologiche ed idrogeologiche attraverso idoneo regolamento.
Nuova normativa sulla invarianza idraulica
Il Regolamento Regionale sull’Invarianza Idraulica del 23/11/2017 n° 7, emanato a seguito della Legge Regionale n° 4 del 15/03/2016 si applica agli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazioni urbanisitca con variazione di permeabilità, infrastrutture stradali e autostradali e loro pertinenze e parcheggi.
Il principio di invarianza idraulica stabilisce che la portata idrica al limite massimo delle sue capacità risultante dal drenaggio di un’area, deve essere costante prima e dopo la trasformazione dell’uso del suolo nell’area specifica.
Spetta ai comuni applicare le norme ed inserirle nel Regolamento Edilizio e nel PGT per permettere alle imprese che intervengono sul territorio di utilizzare i giusti strumenti per una corretta progettazione.
Il drenaggio urbano sostenibile
Il regolamento individua come prioritaria l’adozione di modelli di gestione delle acque meteoriche che favoriscano il loro smaltimento in loco o il loro riutilizzo per irrigazione del verde ovvero per altri usi compatibili con la qualità delle acque.
E’ necessario un progetto di invarianza idraulica e idrologica a firma di tecnico abilitato e qualificato nell’esecuzione di stime idrologiche.
La Foldtani è dotata di un gruppo di tecnici qualificati e specializzati nel settore che sono in grado di affrontare e fornire regolare progetto come richiesto dal regolamento.
Seminterrati abitabili e rischio idrogeologico
La legge regionale lombarda n. 7/2017 che permette il recupero dei vani e locali seminterrati ai fini abitativi, pone l’accento su un argomento importante da considerare: il rischio idrogeologico.
Infatti i singoli comuni entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge devono definire le aree ambito di applicazione tenendo conto del livello della falda o eventi alluvionali.
Questo vale sia per lo stato di fatto che per evoluzioni future che rendessero necessario un aggiornamento della mappatura del territorio.
Quindi attenzione a dove si intende recuperare il seminterrato: a Milano ad esempio la falda, soprattutto a sud, è molto alta ed il problema è molto sentito nei tratti delle metropolitane che spesso sono costrette a fare interventi di impermeabilizzazioni abbastanza onerosi.
Il rischio di eventi alluvionali e maggiormente legato alla vicinanza di corsi fluviali, ma sono molti i comuni sul territorio che ne risentono.
Si rende necessario e fondamentale per il recupero di seminterrati una indagine idrogeologica dettagliata eseguita da tecnico abilitato, ovvero da un geologo.
Foldtani è in grado di eseguire tale indagine ad opera dei suoi tecnici.
Problematiche in situ: la bonifica dei serbatoi
Premesse
Quando interveniamo su di un’area già edificata spesso uno dei problemi che possiamo riscontrare è la presenza di serbatoi parzialmente o totalmente interrati, che una volta contenevano liquidi o gas altamente inquinanti.
Spesso si tratta di serbatoi per gasolio di riscaldamento, ma se si tratta di serbatoi per l’industria questi potevano contenere resine, acidi, solventi o altro.
L’iter burocratico ed operativo
Partendo dal presupposto che si voglia dismettere il serbatoio esistente la normativa di riferimento è il “Regolamento locale d’igiene” ed il D. Lgs 152/06.
Preliminarmente va eseguito un Piano di Indagine Ambientale, sempre richiesto per serbatoi di tipo commerciale/industriale e a discrezione per serbatoi ad uso civile.
In caso di accertate perdite da serbatoi o annesse strutture si è obbligati a darne comunicazione a Comune e p.c. ad ARPA.
Eventuale contaminazione del suolo può essere dovuta anche errate manovre di carico o di fattura dei pozzetti.
Una volta comunicata la presenza di serbatoi egli enti responsabili (obbligatoria in quanto trattasi di rifiuto) si procede alla verifica gas-free all’interno del serbatoio.
Segue la pulizia del serbatoio con personale specializzato (formato ad operare in ambienti confinati) e poi la prova di tenuta per ricercare eventuali punti di perdita che possano avere inquinato la matrice ambientale.
A tale scopo, così come previsto dal Piano di Indagine Ambientale, vanno fatti campionamenti del terreno adiacente al serbatoio anche a seguito della rimozione dello stesso. E’ fondamentale la rimozione di tutte le strutture annesse, come tubazioni e pozzetti, che vanno trattati come rifiuti e codificati di conseguenza.
Al fine deve essere data comunicazione di dismissione agli enti responsabili, e non oltre un anno devono essere smaltiti i rifiuti.
La messa in sicurezza definitiva
Finora abbiamo trattato il caso di dismissione con rimozione, ma vi sono situazioni in cui il serbatoio non possa essere rimosso (per esempio perchè troppo vicino alla struttura dell’edificio).
In questo caso va eseguita apposita perizia asseverata da professionista abilitato ai sensi delle Norme tecniche delle costruzioni – D. M. 14/01/2008 e smi.
In questo caso il serbatoio, dopo l’iter completo di pulizia, viene riempito con materiale inerte che eviti successivi cedimenti della struttura; deve essere sigillato anche il pozzetto e deve essere prodotta una Relazione Tecnica con planimetria con localizzazione del serbatoio.
Conclusioni
Foldtani, tramite ditte specializzate, è in grado di svolgere tutto l’iter, sia burocratico che operativo, sia in caso di dismissione con rimozione che dismissione con messa in sicurezza definitiva.