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esperto XRF

Indagini Speditive per Loft

Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.

Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.

ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.

In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.

La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.

L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.

XRF

Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso

In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.

In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.

xrf

Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.

Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.

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Ecco “Il Geologo Risponde…”, un nuovo servizio dove potrai contattare direttamente online il nostro tecnico esperto e porgli ogni quesito !

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I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.

Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.

Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.

Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.

Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.

Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.

E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.

Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !

due diligence

DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali

Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.

Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.

Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.

Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.

La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).

Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)

In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.

Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:

  • In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.

Inoltre il testo comunale recita:

Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo: 

  • le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva; 
  • le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
  • le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
  • le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati. 

Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo” 

carotaggio

Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.

Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).

La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.

indagini ambientali

Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).

Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).

Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).

Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).

Set analitico minimo: la ricerca degli inquinanti

In un articolo precedente abbiamo parlato della Due Diligence da effettuare quando si acquista un’area ex-produttiva.

Un elemento fondamentale tra le ricerche da effettuare è il SET ANALITICO MINIMO che si compone dei seguenti elementi:

  • As arsenico
  • Cd cadmio
  • Cr cromo
  • Cu rame
  • Hg mercurio
  • Pb piombo
  • Zn zinco
  • C>12 idrocarburi pesanti
  • IPA idrocarburi policiclici aromatici
  • BTEX benzene, toluene, etilbenzene, xilene
  • amianto

Il set analitico minimo fa parte delle Indagini Ambientali Preliminari così come previsto dalle leggi e normative vigenti.

La lista dei parametri deve essere modificata ed estesa in considerazione di eventuali attività antropiche pregresse.

Perchè si devono cercare questi (o più) elementi?

Non dimentichiamoci che stiamo operando in un contesto sensibile e che l’attività pregressa può aver lasciato tracce nocive all’ambiente ed all’uomo.

L’analisi storica della Due Diligence ci dirà che cosa si lavorava in un determinato sito, ma solo la ricerca degli elementi inquinanti ci dirà se siamo in presenza di una potenziale contaminazione e quindi si deve procedere alla bonifica del sito.

Teniamo conto che fino agli anni ’90 del XX secolo molti degli elementi sopracitati erano correntemente utilizzati nelle strutture e negli impianti degli edifici (vedi amianto) nei prodotti fabbricati (vedi vernici) nei sottofondi dei pavimenti, nei serbatoi a servizio dell’impianto.

Foldtani è in grado di eseguire tutte le pratiche e le analisi previste e necessarie.

Due Diligence nell’acquisto di aree dismesse

Nell’acquisto di aree dismesse da riconvertire (produttivo VS residenziale) è fondamentale effettuare una Due Diligence ovvero una analisi dello stato dei siti e della documentazione presente.

A questo proposito ci ricolleghiamo ad una articolo da noi già pubblicato nel sito “Pratiche Ambientali”