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Il superbonus del 110% su interventi antisismici e geotecnici

L’Italia è un territorio particolarmente soggetto a sismi, anche di natura assai distruttiva. Essi tendono a causare gravi danni, per via dell’inadeguato adempimento di indagini ed interventi antisismici nelle zone più vulnerabili. Per questo motivo attuare interventi antisismici e geotecnici sulla casa non è solo una garanzia della sua integrità in caso di sisma, ma anche sulla propria vita.

Di conseguenza la detrazione al 110% sugli interventi antisismici e geotecnici dovrebbe essere considerato attentamente da chiunque viva in una zona vulnerabile ai sismi.

In questo articolo tratteremo di come ottenere la detrazione sugli interventi antisismici e geotecnici, in modo tale da chiarire le idee a chi vorrebbe sfruttarlo, ma non ha le informazioni necessarie per farlo.

indagini ambientali

Come detrarre gli interventi antisismici e geotecnici

Gli interventi antisismici e geotecnici che danno diritto al superbonus del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3.

Non si deve dimenticare che prima di intervenire, è sempre necessario fare una indagine geotecnica e sismica. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere svolti da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze. Inoltre essi devono essere iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.

Queste indagini fortunatamente sono a loro volta detraibili attraverso il sismabonus. Tenete presente che questo tipo di indagini sarebbero obbligatorie per le opere in cemento armato, come scritto nell’NTC 2018.

Se si decide di cedere il credito corrispondente a un’impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo al posto del 19% spetta per il 90%. La detrazione per il premio assicurativo non è cedibile.

I limiti delle spese ammesse al sisma bonus sostenute entro il 30/06/2022, sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni elencati negli allegati al decreto legge 189/2016 e al decreto legge 39/200. Ciò vale anche nei Comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo il 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

I principali interventi antisismici e geotecnici

I principali interventi geotecnici e antisismici sono:

1. Prove penetrometriche, che permettono di valutare il terreno in cui vengono inserite le fondazioni attraverso l’utilizzo di un penetrometro superpesante (in spazi ampi e aperti) o leggero (in spazi angusti);

2. Prove sismiche, che permettono di valutare la risposta del terreno alle sollecitazioni tipiche di un sisma, attraverso HVSR o-tromino oppure MASW.

Chi può usufruire del superbonus?

Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.

Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le abitazioni di lusso.

Coloro che devono sostenere la spesa sono:

  • Persone fisiche, solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;
  • Condomini, anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
  • Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo;
  • ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche.
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;

In conclusione

Ecco, questo è tutto ciò che è necessario sapere per ottenere la detrazione del 110% per i propri interventi antisismici e geotecnici.

Se vuoi più informazioni sulle indagini geotecniche, in particolare nei loft, clicca qui.

Ricorda sempre di affidarti a professionisti certificati per le indagini geotecniche e antisismiche, come in Foldtani.

esperto XRF

Indagini Speditive per Loft

Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.

Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.

ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.

In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.

La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.

L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.

XRF

Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso

In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.

In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.

xrf

Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.

Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.

I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.

Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.

Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.

Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.

Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.

Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.

E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.

Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !

loft

Indagini Geotecniche per Loft

Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.

Loft da ristrutturare
Un futuro loft

L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.

Non sempre si riesce a lavorare comodamente
Si opera in spazi ristretti

Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.

Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.

In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.

Non sempre si ha tutto questo spazio

Come fare allora ?

La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.

Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.

Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.

Prima si apre un foro nel pavimento

Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.

Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.

Penetrometrica

Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.

Il Tromografo

Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.

In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !

indagini ambientali

Controlli ambientali nei cambi di destinazione d’uso

E’ sempre importante, prima di procedere ad un cambio di destinazione d’uso di un immobile, fare dei controlli ambientali accurati.

Controllo in sicurezza, tramite trivella a mano, in area dismessa e pericolante.

Soprattutto a Milano, dove i controlli sono normati (visitate il sito dell’Ufficio Bonifiche del Comune), è molto utile verificare le varie passività e vizi ambientali del sito.

Trascurare questa possibilità molte volte comporta un’aumento esponenziale dei costi di ristrutturazione dell’immobile.

Controlli in un parcheggio sotterraneo in trasformazione

Il terreno generalmente viene indagato con carotaggi o scavi, che devono essere adattati al sito: in caso di sotterranei, aree di difficile accesso, zone anguste è sempre utile procedere con i minicarotaggi.

Minicarotaggio in seminterrato.

La Foldtani si è attrezzata per questo tipo d’indagini, in modo da soddisfare tutte le esigenze del cliente che vuole conoscere la potenziale contaminazione del sito.

Carotaggio a mano in cantina

Dove non c’è energia elettrica o comunque non si può operare con mezzi meccanici (per esempio in zone pericolanti, dove le vibrazioni potrebbero causare crolli), si utilizza la classica “Trivella a Mano”.

Se, al contrario si può operare più “agilmente”, si utilizzano perforatrici ed escavatori.

indagini ambientali

Il campionatore a percussione della Pagani è molto utile, in quanto permette di raggiungere buone profondità d’indagine (fino a – 10 m da p.c.) e contemporaneamente ottenere delle “carote” di terreno non scaldate dall’attrito della rotazione (con maggiore conservazione degli inquinanti “volatili”).

carotaggio

Il carotaggio a rotazione è un classico. In questo caso la Foldtani si è equipaggiata di una perforatrice tascabile, adatta ad operare nei loft milanesi.

Trincea esplorativa con escavatore

Se c’è molto spazio di manovra è utile fare delle trincee esplorative con escavatori. In questo caso si può osservare meglio il sottosuolo.

indagini ambientali

Ma non finisce qui ! Il lavoro deve essere progettato e diretto accuratamente. E’ sempre meglio farsi seguire da un consulenta ambientale competente (come i geologi di Foldtani), ed è sempre necessario che i campioni di terreno siano prelevati da esperrti campionatori.

esperto campionatore

Alla Fine….

Riassumendo: Le indagini per i cambi di destinazione d’uso (soprattutto a Milano) vanno sempre fatte; devono essere progettate da personale esperto, che si in grado di consigliare l’attrezzatura ed il campionamento adatto.

Non farle equivale ad esporsi a costi extra di notevole entità !

Novità in arrivo

Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.

Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.

A Milano si controllano i Loft

A Milano si controllano i Loft !

Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).

E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.

Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).

Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !

Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).

carotaggio a percussione

carotaggi a rotazione

Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.

minicarotaggio

Carotaggio a Mano

L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.

Set analitico minimo: la ricerca degli inquinanti

In un articolo precedente abbiamo parlato della Due Diligence da effettuare quando si acquista un’area ex-produttiva.

Un elemento fondamentale tra le ricerche da effettuare è il SET ANALITICO MINIMO che si compone dei seguenti elementi:

  • As arsenico
  • Cd cadmio
  • Cr cromo
  • Cu rame
  • Hg mercurio
  • Pb piombo
  • Zn zinco
  • C>12 idrocarburi pesanti
  • IPA idrocarburi policiclici aromatici
  • BTEX benzene, toluene, etilbenzene, xilene
  • amianto

Il set analitico minimo fa parte delle Indagini Ambientali Preliminari così come previsto dalle leggi e normative vigenti.

La lista dei parametri deve essere modificata ed estesa in considerazione di eventuali attività antropiche pregresse.

Perchè si devono cercare questi (o più) elementi?

Non dimentichiamoci che stiamo operando in un contesto sensibile e che l’attività pregressa può aver lasciato tracce nocive all’ambiente ed all’uomo.

L’analisi storica della Due Diligence ci dirà che cosa si lavorava in un determinato sito, ma solo la ricerca degli elementi inquinanti ci dirà se siamo in presenza di una potenziale contaminazione e quindi si deve procedere alla bonifica del sito.

Teniamo conto che fino agli anni ’90 del XX secolo molti degli elementi sopracitati erano correntemente utilizzati nelle strutture e negli impianti degli edifici (vedi amianto) nei prodotti fabbricati (vedi vernici) nei sottofondi dei pavimenti, nei serbatoi a servizio dell’impianto.

Foldtani è in grado di eseguire tutte le pratiche e le analisi previste e necessarie.

Corso Esperto Campionatore Maggio 2018

 

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Problematiche in situ: la bonifica dei serbatoi

Premesse

Quando interveniamo su di un’area già edificata spesso uno dei problemi che possiamo riscontrare è la presenza di serbatoi parzialmente o totalmente interrati, che una volta contenevano liquidi o gas altamente inquinanti.

Spesso si tratta di serbatoi per gasolio di riscaldamento, ma se si tratta di serbatoi per l’industria questi potevano contenere resine, acidi, solventi o altro.

L’iter burocratico ed operativo

Partendo dal presupposto che si voglia dismettere il serbatoio esistente la normativa di riferimento è il “Regolamento locale d’igiene” ed il D. Lgs 152/06.

Preliminarmente va eseguito un Piano di Indagine Ambientale, sempre richiesto per serbatoi di tipo commerciale/industriale e a discrezione per serbatoi ad uso civile.

In caso di accertate perdite da serbatoi o annesse strutture si è obbligati a darne comunicazione a Comune e p.c. ad ARPA.

Eventuale contaminazione del suolo può essere dovuta anche errate manovre di carico o di fattura dei pozzetti.

Una volta comunicata la presenza di serbatoi egli enti responsabili (obbligatoria in quanto trattasi di rifiuto) si procede alla verifica gas-free all’interno del serbatoio.

Segue la pulizia del serbatoio con personale specializzato (formato ad operare in ambienti confinati) e poi la prova di tenuta per ricercare eventuali punti di perdita che possano avere inquinato la matrice ambientale.

A tale scopo, così come previsto dal Piano di Indagine Ambientale, vanno fatti campionamenti del terreno adiacente al serbatoio anche a seguito della rimozione dello stesso. E’ fondamentale la rimozione di tutte le strutture annesse, come tubazioni e pozzetti, che vanno trattati come rifiuti e codificati di conseguenza.

Al fine deve essere data comunicazione di dismissione agli enti responsabili, e non oltre un anno devono essere smaltiti i rifiuti.

La messa in sicurezza definitiva

Finora abbiamo trattato il caso di dismissione con rimozione, ma vi sono situazioni in cui il serbatoio non possa essere rimosso (per esempio perchè troppo vicino alla struttura dell’edificio).

In questo caso va eseguita apposita perizia asseverata da professionista abilitato ai sensi delle Norme tecniche delle costruzioni – D. M. 14/01/2008 e smi.

In questo caso il serbatoio, dopo l’iter completo di pulizia, viene riempito con materiale inerte che eviti successivi cedimenti della struttura; deve essere sigillato anche il pozzetto e deve essere prodotta una Relazione Tecnica con planimetria con localizzazione del serbatoio.

Conclusioni

Foldtani, tramite ditte specializzate, è in grado di svolgere tutto l’iter, sia burocratico che operativo, sia in caso di dismissione con rimozione che dismissione con messa in sicurezza definitiva.