Controlli Geotecnici per gli edifici
Le attività geotecniche ed i controlli geotecnici per gli edifici coinvolgono lo studio delle caratteristiche meccaniche, termiche, idrauliche e chimiche dei materiali presenti nella crosta terrestre.
Queste attività sono essenziali per la progettazione e la costruzione di infrastrutture, come edifici, strade, ponti e dighe.
Le attività geotecniche possono includere:
- Indagini del suolo: Raccolta di campioni di suolo per analizzare le sue proprietà fisiche e chimiche. Questo aiuta nella valutazione della portanza del suolo e nella progettazione di fondamenta stabili.
- Indagini geofisiche: Utilizzo di tecniche geofisiche, come sismica, resistività elettrica e tomografia sismica, per ottenere informazioni sulla struttura del sottosuolo.
- Monitoraggio del sito: Misurazione delle variazioni nel comportamento del suolo nel tempo, ad esempio attraverso l’uso di inclinometri, piezometri e strumenti di monitoraggio geotecnico.
- Analisi delle frane e dei pendii: Studio della stabilità dei pendii e delle possibili minacce di frane, con l’obiettivo di prevenire o mitigare i rischi.
- Caratterizzazione dei materiali da costruzione: Valutazione delle caratteristiche dei materiali disponibili in una determinata area per l’utilizzo nella costruzione.
- Progettazione di opere di fondazione: Sviluppo di fondamenta adatte alle condizioni specifiche del suolo, garantendo la stabilità delle strutture sovrastanti.
Le attività svolte dai geologi di Foldtani includono esplorazioni geologiche, studio della composizione del sottosuolo, valutazione delle risorse naturali, monitoraggio ambientale e altre attività connesse alle scienze della terra.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
Il superbonus del 110% su interventi antisismici e geotecnici
L’Italia è un territorio particolarmente soggetto a sismi, anche di natura assai distruttiva. Essi tendono a causare gravi danni, per via dell’inadeguato adempimento di indagini ed interventi antisismici nelle zone più vulnerabili. Per questo motivo attuare interventi antisismici e geotecnici sulla casa non è solo una garanzia della sua integrità in caso di sisma, ma anche sulla propria vita.
Di conseguenza la detrazione al 110% sugli interventi antisismici e geotecnici dovrebbe essere considerato attentamente da chiunque viva in una zona vulnerabile ai sismi.
In questo articolo tratteremo di come ottenere la detrazione sugli interventi antisismici e geotecnici, in modo tale da chiarire le idee a chi vorrebbe sfruttarlo, ma non ha le informazioni necessarie per farlo.
Come detrarre gli interventi antisismici e geotecnici
Gli interventi antisismici e geotecnici che danno diritto al superbonus del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3.
Non si deve dimenticare che prima di intervenire, è sempre necessario fare una indagine geotecnica e sismica. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere svolti da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze. Inoltre essi devono essere iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
Queste indagini fortunatamente sono a loro volta detraibili attraverso il sismabonus. Tenete presente che questo tipo di indagini sarebbero obbligatorie per le opere in cemento armato, come scritto nell’NTC 2018.
Se si decide di cedere il credito corrispondente a un’impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo al posto del 19% spetta per il 90%. La detrazione per il premio assicurativo non è cedibile.
I limiti delle spese ammesse al sisma bonus sostenute entro il 30/06/2022, sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni elencati negli allegati al decreto legge 189/2016 e al decreto legge 39/200. Ciò vale anche nei Comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo il 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
I principali interventi antisismici e geotecnici
I principali interventi geotecnici e antisismici sono:
1. Prove penetrometriche, che permettono di valutare il terreno in cui vengono inserite le fondazioni attraverso l’utilizzo di un penetrometro superpesante (in spazi ampi e aperti) o leggero (in spazi angusti);
2. Prove sismiche, che permettono di valutare la risposta del terreno alle sollecitazioni tipiche di un sisma, attraverso HVSR o-tromino oppure MASW.
Chi può usufruire del superbonus?
Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.
Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le abitazioni di lusso.
Coloro che devono sostenere la spesa sono:
- Persone fisiche, solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;
- Condomini, anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
- Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo;
- ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche.
- Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
In conclusione
Ecco, questo è tutto ciò che è necessario sapere per ottenere la detrazione del 110% per i propri interventi antisismici e geotecnici.
Se vuoi più informazioni sulle indagini geotecniche, in particolare nei loft, clicca qui.
Ricorda sempre di affidarti a professionisti certificati per le indagini geotecniche e antisismiche, come in Foldtani.
Indagini Geotecniche per Loft
Le Indagini Geotecniche per i Loft sono molto importanti.
L’attuale normativa nazionale e della Regione Lombardia prevede le indagini geotecniche e sismiche per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ove si usi il cemento armato.
Negli ambiti fortemente urbanizzati, come le grandi città, tali indagini risultano molto difficoltose.
Le indagini geognostiche, geotecniche e sismiche, molto spesso, devono essere effettuate con gli edifici da ristrutturare ancora in piedi.
In questo caso gli ampi spazi che si godono per le indagini in aree “libere” non sono presenti.
Come fare allora ?
La Foldtani e la Pagani Geotechnical Equipment hanno adottato misure tecniche innovative.
Il team è dotato di strumentazione portatile, adatta ad entrare praticamente in ogni spazio.
Ci si è dotati, in primis, di una carotatrice da calcestruzzo Hilti, in grado di perforare la soletta in cemento e di giungere al terreno sottostante.
Tale strumento, abbinato ad un motogeneratore, può operare anche dove non vi è corrente elettrica.
Successivamente, grazie al Penetrometro Medio-Leggero DPM 30-20 della Pagani, si possono fare indagini geotecniche.
Infine, grazie al tromografo, si possono acquisire i dati sismici.
Tutti questi strumenti entrano praticamente in ogni spazio, anche il più angusto.
In questo modo si possono fornire tutti i dati utili ai progettisti per la ristrutturazione del Loft !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).