Il progressivo allontanamento dai centri delle
città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali
su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree
edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice,
ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della
stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista
normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la
cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è
destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si
esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede
taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un
immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non
permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo
è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb,
Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon)
sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale
dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in
quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale
elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il
bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene
Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio
regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità
dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su
terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro
materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non
dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha
steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui
indichiamo:
In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire unaIndagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela
ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte
ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità
del suolo e sottosuolo:
le aree e gli immobili dove storicamente siano
state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il
commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le
industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi
sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a
destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione
produttiva;
le aree e gli immobili con destinazioni
produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo
residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e
strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di
costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune,
nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se
non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
le aree già sottoposte a procedimenti di
caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda
requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10
“Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo
Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli
articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
La contaminazione di un sito, o l’evento
potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione,
provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in
sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo
proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina
paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere
reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità
competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione
Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario
“colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue
spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio
che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di
bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
In un articolo precedente abbiamo parlato della Due Diligence da effettuare quando si acquista un’area ex-produttiva.
Un elemento fondamentale tra le ricerche da effettuare è il SET ANALITICO MINIMO che si compone dei seguenti elementi:
As arsenico
Cd cadmio
Cr cromo
Cu rame
Hg mercurio
Pb piombo
Zn zinco
C>12 idrocarburi pesanti
IPA idrocarburi policiclici aromatici
BTEX benzene, toluene, etilbenzene, xilene
amianto
Il set analitico minimo fa parte delle Indagini Ambientali Preliminari così come previsto dalle leggi e normative vigenti.
La lista dei parametri deve essere modificata ed estesa in considerazione di eventuali attività antropiche pregresse.
Perchè si devono cercare questi (o più) elementi?
Non dimentichiamoci che stiamo operando in un contesto sensibile e che l’attività pregressa può aver lasciato tracce nocive all’ambiente ed all’uomo.
L’analisi storica della Due Diligence ci dirà che cosa si lavorava in un determinato sito, ma solo la ricerca degli elementi inquinanti ci dirà se siamo in presenza di una potenziale contaminazione e quindi si deve procedere alla bonifica del sito.
Teniamo conto che fino agli anni ’90 del XX secolo molti degli elementi sopracitati erano correntemente utilizzati nelle strutture e negli impianti degli edifici (vedi amianto) nei prodotti fabbricati (vedi vernici) nei sottofondi dei pavimenti, nei serbatoi a servizio dell’impianto.
Foldtani è in grado di eseguire tutte le pratiche e le analisi previste e necessarie.
Nell’acquisto di aree dismesse da riconvertire (produttivo VS residenziale) è fondamentale effettuare una Due Diligence ovvero una analisi dello stato dei siti e della documentazione presente.
A questo proposito ci ricolleghiamo ad una articolo da noi già pubblicato nel sito “Pratiche Ambientali”