Le Difficoltà tecniche delle indagini
Le difficoltà tecniche delle indagini nei loft sono veramente tante !
Soprattutto a Milano !
Per analizzare le caratteristiche geologiche e verificare la qualità ambientale dei primi metri di sottosuolo vengono effettuati dei sondaggi in punti dislocati concordemente allo stato di fatto dell’opera, come previsto dal Settore Bonifiche Del Comune di Milano.
A causa della presenza di pavimentazione in calcestruzzo, è necessario spesso effettuare un preforo con utilizzo di trapano apposito.
Successivamente viene utilizzata la tecnica del carotaggio continuo tramite trapano con rotazione eseguita a secco e diametro del carotiere di 60 mm.
Tale strumentazione è stata adottata in quanto sia risultata l’unica adatta a campionare in spazi ristretti e di difficile accesso con i macchinari tradizionali.
Generalmente nei sondaggi ambientali è richiesto l’uso di un carotiere diametro 101 mm o superiore, come indica il Manuale per le indagini ambientali nei siti contaminati di APAT n°43/2006 (per la ricostruzione stratigrafica), che a sua volta deriva la scelta dalle norme geotecniche (ISO 22475-1:2021), in quanto le stesse chiedono il recupero di un campione geotecnicamente indisturbato, che non è lo stesso per la stratigrafia, soprattutto in materiali sciolti, come ghiaie, sabbie, limi ed argille.
In realtà le normative già citate come anche la UNI10802:2013 e la UNI 11682:2017 indicano questa scelta come facoltà propria ed esclusiva del progettista delle indagini, in base alla natura dei luoghi e dei terreni, come anche alle difficoltà logistiche ed operative.
In terreni sabbiosi, limosi o argillosi anche carotieri diametro 30 mm sono adatti al prelievo del campione ed alla ricostruzione stratigrafica (Mesic et alii, 2013, “SOIL SAMPLING WITH NEW SOIL SAMPLING PROBE” – Norme US EPA 2020 “Soil Sampling – operating procedures”)
In ghiaie, soprattutto quelle grossolane e con ciottoli, a ben vedere, non sarebbe indoneo neanche il diametro 101 mm o superiore, in quanto il coefficienti di disturbo sarebbe comunque del 10 % (senza tenere conto dell’effetto della rotazione del carotiere), come da ISO 22475-1:2021. Inoltre la perforazione a rotazione di ciottoli grossolani produce del materiale fine che non appartiene alla reale stratigrafia del sito, ma alla “polverizzazione” del ciottolo stesso (norme ANISIG 2013).
In molti casi il diametro inferiore, al contrario, durante l’infissione e l’avanzamento, tende a raccogliere maggiormente la matrice fine delle ghiaie (che è quella che realmente contiene i contaminanti e può rappresentare un rischio ambientale; nel ciottolame l’inquinante rimane adeso al clasto formando un film e la componente “volatile” non è assolutamente campionabile); difatti il D.Lgs 152/06 e tutte le varie norme e circolari tecniche indicano la setacciatura ai 2 cm del terreno, con campionamento del solo passante (a parte per il campionamento dei Composti Volatili, dove non deve essere fatta alcuna setacciatura).
Il sistema migliore per l’osservazione stratigrafica rimane la trincea esplorativa, dalle cui pareti laterali si osserva accuratamente la stratigrafia del sito.
Tutto ciò, però, si scontra con la logistica dell’area.
Attualmente sono in fase di ristrutturazione e cambio d’uso numerosi edifici in Milano, dati da seminterrati raggiungibili solo con strette scalinate, piccole realtà produttive e non, con accesso dato da porte larghe al massimo 1,2 metri e alte poco meno di 2 m, ed altri esempi simili.
In queste realtà non è assolutamente possibile operare con le macchine per sondaggi tradizionali, in quanto esse non riuscirebbero ad accedere (a meno di “sventrare” l’edificio, con consistenti danni economici e strutturali).
In questo caso sono da preferire strumenti diversi, più piccoli (anche se di minor potenza), adatti ad entrare in tutta sicurezza nelle aree anguste e di difficile accesso.
Questi macchinari hanno carotieri di diametri più piccoli (limitati dalle predetta potenza) come 60 mm, 44 mm o addirittura 30 mm.
In certi casi si dovrà usare il carotiere (o trivella) a mano, ove nessun mezzo meccanico (per ragioni d’ingombro e/o di sicurezza) possa operare.
La scelta (adeguatamente motivata) è sempre lasciata al progettista delle opere.
Comunque, un carotiere diametro interno 60 mm (6,0 cm), alto 50 cm è in grado di contenere fino a 1413 cm3 di materiale, ovvero (fattore di conversione 1,8) 2,54 Kg, quindi 5,08 Kg ogni metro di perforazione, ampiamente sufficienti per ottenere un campione significativo ai sensi della norma UNI 10802:2013, e ben superiore a quanto normalmente richiesto dai laboratori (compresi quelli di ARPA), a cui basta 1 Kg di campione.
Anche la stratigrafia può essere ricostruita abbastanza accuratamente con un diametro 60 mm, nonostante i materiali sciolti subiscano un disturbo dovuto all’infissione ed alla rotazione (lo stesso avverrebbe con il 101 mm)
A puro titolo esemplificativo si allega immagine della stratigrafia ottenuta con un carotaggio a percussione, con diametro 44 mm.
In ogni caso è importante consultare professionisti esperti, come quelli di Foldtani.
Indagini Speditive per Loft
Le Indagini Speditive per Loft sono sempre più richieste dagli investitori immobiliari.
Sapere quasi in tempo reale la potenziale contaminazione dei terreni aiuta già a capire quale sia la probabile spesa connessa ai vizi ambientali occulti dell’immobile.
ATTENZIONE: le indagini speditive non sostituiscono le classiche analisi chimiche, che comunque devono essere fatte.
In molti casi i tempi delle analisi di laboratorio (dai 5 a 10 giorni) possono creare rallentamenti nelle fasi preliminari di compravendita degli immobili, con potenziali danni economici.
La tecnologia attuale può aiutare ad ottenere decisioni in tempi rapidi.
L’XRF (Fluorescenza A Raggi X) è uno strumento molto utile per le indagini speditive.
Si tratta di una “pistola” che poggiata sul terreno, emette un fascio di raggi X e riceve la risposta dai vari atomi delle sostanze presenti in esso
In pochi minuti legge il contenuto di metalli del terreno ed è in grado di fornire informazioni utili sulla potenziale contaminazione.
In base a ciò si potranno, poi, fare campionamenti mirati con analisi chimiche classiche di laboratorio.
Lo strumento salva i dati in una memoria SD, può essere abbinato ad un sistema GPS e può anche inviare (tramite schedina GSM telefonica) in tempo reali i dati all’ufficio, per l’elaborazione degli stessi.
Foldtani e Quantanalitica sono in grado di effettuare efficientemente questo servizio per ogni operazione immobiliare.
Il Geologo Risponde…..
Ecco “Il Geologo Risponde…”, un nuovo servizio dove potrai contattare direttamente online il nostro tecnico esperto e porgli ogni quesito !
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I Loft ed I serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Nel prendere un area da sistemare a Loft, è importante controllare l’esistenza di serbatoi interrati di gasolio da dismettere.
Molte vecchie costruzioni, tra i vari vizi ambientali più o meno occulti, presentano impianti di riscaldamento obsoleti ed abbandonati.
Fino ai primi anni ’90 erano comuni i riscaldamenti a gasolio e/o nafta pesante.
Oramai sono stati sostituiti da gas naturali o da geotermia.
Ma le vecchie fabbriche presentano ancora i serbatoi interrati da dismettere.
E’ importante prevedere questo lavoro e valutarne l’incidenza sui costi di ristrutturazione del loft.
Abbiamo elaborato, per questo, un video didattico, ma molto accurato, per tutte le persone che vogliano saperne di più = guarda il video qui !
DUE DILIGENCE per i cambi d’uso e Vizi Ambientali
Il progressivo allontanamento dai centri delle città dei siti produttivi ha lasciato spazio a nuovi insediamenti residenziali su terreni prima destinati ad industrie.
Questo comporta che l’uso di nuove aree edificabili all’interno delle città non sia una cosa così scontata e semplice, ma soggetta ad una serie di vincoli ed obblighi relativi alla bonifica della stessa.
Un aspetto importante dal punto di vista normativo che riguarda queste aree è il concetto di Vizi Occulti.
Ai sensi dell’art. 1490 e s.s. del Codice Civile (“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.) sono vizi e difetti di un immobile ciò che comportano una diminuzione del valore del bene e non permettono la trasformazione d’uso da industriale a residenziale.
La presenza di inquinanti nel suolo e sottosuolo è una delle prime cose da ricercare: metalli (As, Cd, Cr, CrVI, Hg, Ni, Pb, Zn), idrocarburi (C>12, C<12, BTEX, IPA), gas (radon) sono i principali inquinanti che si possono trovare in un’area industriale dismessa (di qualunque tipo).
Per l’amianto si fa un discorso diverso, in quanto una sentenza (seppur datata) del Tribunale di Milano non considera tale elemento come vizio occulto la cui presenza deprezza o rende inutilizzabile il bene (ma in ogni caso deve essere reso inoffensivo e/o non pericoloso)
In Regione Lombardia c’è il Regolamento d’Igiene Tipo (recepito dal Comune di Milano, ma comunque valido per tutto il territorio regionale) che al Titolo III recita: 3.2.1 Salubrità dei terreni edificabili E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano serviti come deposito di immondizie, letame o altro materiale insalubre che abbia comunque potuto inquinare il suolo, se non dopo aver completamente risanato il sottosuolo corrispondente.
Il Comune di Milano (art. 10 regolamento edilizio) ha steso una norma estremamente dettagliata in merito a queste indagini, che qui indichiamo:
- In relazione a interventi edilizi e urbanistici, qualora sia necessaria la verifica dello stato di qualità delle matrici ambientali il proponente è tenuto ad eseguire una Indagine Ambientale Preliminare.
Inoltre il testo comunale recita:
Al fine di garantire la tutela ambientale e adeguate condizioni igienico – sanitarie devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
- le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’art. 216 del Testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
- le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
- le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui ai precedenti punti;
- le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
Cfr. Regolamento edilizio – art. 10 “Tutela ambientale del suolo e del sottosuolo”
Il Decreto Legislativo 152/06 e s.m.ei. (Testo Unico Ambiente) norma l’approccio ai siti potenzialmente inquinati: gli articoli di riferimento sono al Titolo V di detta legge.
Il responsabile dell’inquinamento svolge un’indagine preliminare sui parametri oggetto dell’inquinamento (art. 242).
La contaminazione di un sito, o l’evento potenzialmente in grado di contaminarlo deve essere comunicato a regione, provincia e comune con procedura descritta all’art. 242 di predetta norma.
Le procedure per gli interventi di messa in sicurezza possono essere attivate dal responsabile o dal successivo proprietario dell’area (art. 245).
Poichè vale il principio di “chi inquina paga” gli interventi di bonifica da attuare costituiscono onere reale sui siti contaminati qualora effettuati d’ufficio dall’autorità competente e deve essere indicato nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica).
Qualora sia impossibile risalire al proprietario “colpevole” il soggetto terzo può intervenire personalmente (purtroppo a sue spese) oppure chiedere l’intervento dell’autorità competente (con il rischio che la stessa acquisisca l’immobile a patrimonio pubblico).
Per aree di ridotte dimensioni l’intervento di bonifica può essere condotto in forma semplificata (art. 242 bis).
Novità in arrivo
Come avrete potuto notare, è da un po’ di tempo che non postiamo novità.
Non preoccupatevi, sono in arrivo nuovi aggiornamenti sui nostri lavori.
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Novità dal Comune di Milano
Importanti novità dal Comune di Milano
Per chi si muove nell’ambito dei Loft e delle ristrutturazioni in Comune di Milano, foldtani intende rendere note alcune novità.
Emergenze Ambientali: Si intendono quelle situazioni dove la presenza di rifiuti (anche contenenti amianto) e i comportamenti illeciti di singole persone o attività produttive, in aree pubbliche e private, possono creare problemi di carattere igienico-sanitario ed un grave pregiudizio per l’ambiente.
Se dobbiamo operare per il cambio di destinazione d’uso di una vecchia area produttiva in loft, l’importante è sapere se esistevano in sito Attività Insalubri: ecco la pagina dedicata del Comune di Milano.
Qui troverete anche i moduli per le richieste !!
Ricordiamo anche tutte le pagine del Comune per Indagini Ambientali Preliminari
Foldtani è la TUA soluzione per l’Ambiente !
L’inquinamento radioattivo nelle costruzioni
Premesse
La Regione Lombardia ha emanato la Legge n°7 del 10/03/2017 in cui permette e regola l’uso dei vani e locali seminterrati esistenti ai fini abitatiti.
Questa legge apre la strada al riutilizzo di notevoli quantità di superfici edificate, ma pone anche l’accento su alcune problematiche che ne emergono.
Un aspetto non indifferente è dato dall’inquinamento da elementi radioattivi che permangono nei suoli, sia per motivi naturali che per esservi rilasciati a seguito di un processo produttivo.
L’inquinamento da radon
E’ un gas presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, può liberamente muoversi attraverso le porosità del materiale e raggiungere l’aria in superficie.
Può anche trovarsi in alcuni materiali da costruzione o trasportato dall’acqua o dal metano.
Tale gas provoca il cosiddetto inquinamento “Radon indoor” ed è maggiore nelle parti di un edificio a diretto contatto col suolo, come i piani terra, i seminterrati e gli interrati.
Soprattutto negli edifici più vecchi dove non vi è una adeguata areazione dei locali predetti e dove la costruzione non è adeguatamente isolata rispetto al suolo, l’inquinamento è maggiore.
Non dimentichiamoci che il radon, secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, è la seconda causa di morte per cancro ai polmoni, dopo il fumo.
L’inquinamento da altri elementi radioattivi
Negli edifici ex-produttivi, recuperati a fini abitativi, si può presentare un altro elemento di inquinamento radioattivo, ed è quello derivante dalla pregressa attività di produzione di vernici fluorescenti.
Dagli anni ’20 e fino agli anni ’50 si producevano vernici a base di radio che sfruttavano l’effetto della luminescenza data dagli isotopi; impiegate soprattutto per le lancette degli orologi si documentano diversi usi nell’edilizia.
Alcuni tipi di piastrelle possono presentare una certa radioattività a causa dei materiali di utilizzo come terre e vernici contenenti sopratutto nuclidi di torio ed uranio.
L’importanza delle indagini
Perchè questa probelmatica è così importante all’interno dell’argomento “loft”? Perchè spesso i loft recuperano vecchie strutture che per costituzione e per uso possono portare elementi radioattivi all’interno della abitazione.
Abbiamo parlato di porosità crepe o fratture, tutti elementi che possono veicolare il radon dal suolo all’interno dei vani; inoltre possono trovarsi residui di produzione che hanno contaminato la struttura.
Foldtani è in grado di eseguire una prima verifica di presenza di radioattività ed in seguito ad una esito positivo, in collaborazione con una società specializzata può procedere alla messa in sicurezza dell’edificio per ottenere il certificato di idoneità.