I Vizi Ambientali in un Loft
In un edificio da trasformare in Loft ci possono essere diversi Vizi Ambientali (o Passività Ambientali).
Per chi si approccia la prima volta ai Cambi Di Destinazione d’Uso di vecchi edifici da trasformare in Loft, soprattutto a Milano, è importante sapere bene quali possono essere le problematiche ambientali.
Ad uso dei “non addetti ai lavori” si vuole compilare una lista semplice ed agevole dei Vizi/Passività ambientali (palesi e/o occulte) che possono esserte presenti nelle aree dismesse.
Amianto = Può essere presente come copertura (Eternit – Cemento amianto), nelle tubazioni di Eternit, nei pavimenti in linoleum, negli stucchi delle vecchie finestre, nelle porte antincendio, nelle pareti in cartongesso rinforzato, come rivestimento isolante fibroso delle tubabazioni (amianto fioccato) e come isolante termico nei sottotetti. In realtà esistono ancora numerosissimi usi (ne sono stati censiti più di 2700) ma quelli illustrati prima sono i principali.
Serbatoi = Possono essere serbatoi interrati (serbatoi cilindrici) o aerei (serbatoi cubici) di Nafta Pesante (BTZ) o Gasolio da Riscaldamento. Possono dare inquinamento da Idrocarburi nei locali e/o nel sottosuolo
Vasche e Cisterne Varie = Se la vecchia attività produttiva aveva vasche per le lavorazioni (tipo Galvanica, ecc.) esse possono essere fonte di inquinamento nel Sottosuolo.
Guaine Bituminose = Poste ad impermeabilizzazione dei tetti, terrazzi e pavimenti possono essere fonte d’inquinamento da Idrocarburi e, in alcuni casi, di Amianto.
Lana di Vetro – Lana di Roccia = Sono da sempre usate per isolamento termico di sottotetti e portoni. Sono da considerarsi Sostanze pericolose.
Pozzi Perdenti – Fosse Biologiche = Sono i veicoli principali di contaminazione del sorttosuolo sia da componente biologica che chimica.
Tubazioni Interrate Varie = Dalla Fognatura ai vari servizi (acqua, ecc.) possono essere veicoli di contaminazione del sottosuolo.
Vecchi Depositi Abbandonati = Possono contenere innumerevoli tipologie di sostanze inquinanti, da non pericolose a tossico/nocive.
Vecchi Locali Trasformatori Elettrici = Possono essere fonte di un inquinante cancerogeno: il PCB (Policlorobifenile).
Radon = Il sottosuolo italiano è ricco di Radon, un gas radioattivo naturale, cancerogeno. E’ sempre utile fare un monitoraggio dello stesso, soprattutto nei seminterrati.
Inquinamento Generico del Sottosuolo = Generalmente il sottosuolo di un vecchio edificio produttivo (pre anni 2000) è sempre una probabile fonte d’inquinamento. Si parte dai riporti di macerie contaminate, agli strati di scorie di fonderia, ad ogni tipo di inquinante prodotto dall’uomo (desumibile dall’attività produttiva precedentemente svolta).
L’elenco di cui sopra è puramente esemplificativo e non esaustivo di tutte le casistiche di inquinamento degli edifici.
L’importante è fare, prima di ogni operazione immobilare, un’accurata Due Diligence Ambientale, con Professionisti Esperti, come quelli di Foldtani.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
L’inquinamento radioattivo nelle costruzioni
Premesse
La Regione Lombardia ha emanato la Legge n°7 del 10/03/2017 in cui permette e regola l’uso dei vani e locali seminterrati esistenti ai fini abitatiti.
Questa legge apre la strada al riutilizzo di notevoli quantità di superfici edificate, ma pone anche l’accento su alcune problematiche che ne emergono.
Un aspetto non indifferente è dato dall’inquinamento da elementi radioattivi che permangono nei suoli, sia per motivi naturali che per esservi rilasciati a seguito di un processo produttivo.
L’inquinamento da radon
E’ un gas presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, può liberamente muoversi attraverso le porosità del materiale e raggiungere l’aria in superficie.
Può anche trovarsi in alcuni materiali da costruzione o trasportato dall’acqua o dal metano.
Tale gas provoca il cosiddetto inquinamento “Radon indoor” ed è maggiore nelle parti di un edificio a diretto contatto col suolo, come i piani terra, i seminterrati e gli interrati.
Soprattutto negli edifici più vecchi dove non vi è una adeguata areazione dei locali predetti e dove la costruzione non è adeguatamente isolata rispetto al suolo, l’inquinamento è maggiore.
Non dimentichiamoci che il radon, secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, è la seconda causa di morte per cancro ai polmoni, dopo il fumo.
L’inquinamento da altri elementi radioattivi
Negli edifici ex-produttivi, recuperati a fini abitativi, si può presentare un altro elemento di inquinamento radioattivo, ed è quello derivante dalla pregressa attività di produzione di vernici fluorescenti.
Dagli anni ’20 e fino agli anni ’50 si producevano vernici a base di radio che sfruttavano l’effetto della luminescenza data dagli isotopi; impiegate soprattutto per le lancette degli orologi si documentano diversi usi nell’edilizia.
Alcuni tipi di piastrelle possono presentare una certa radioattività a causa dei materiali di utilizzo come terre e vernici contenenti sopratutto nuclidi di torio ed uranio.
L’importanza delle indagini
Perchè questa probelmatica è così importante all’interno dell’argomento “loft”? Perchè spesso i loft recuperano vecchie strutture che per costituzione e per uso possono portare elementi radioattivi all’interno della abitazione.
Abbiamo parlato di porosità crepe o fratture, tutti elementi che possono veicolare il radon dal suolo all’interno dei vani; inoltre possono trovarsi residui di produzione che hanno contaminato la struttura.
Foldtani è in grado di eseguire una prima verifica di presenza di radioattività ed in seguito ad una esito positivo, in collaborazione con una società specializzata può procedere alla messa in sicurezza dell’edificio per ottenere il certificato di idoneità.