I Vizi Ambientali in un Loft
In un edificio da trasformare in Loft ci possono essere diversi Vizi Ambientali (o Passività Ambientali).
Per chi si approccia la prima volta ai Cambi Di Destinazione d’Uso di vecchi edifici da trasformare in Loft, soprattutto a Milano, è importante sapere bene quali possono essere le problematiche ambientali.
Ad uso dei “non addetti ai lavori” si vuole compilare una lista semplice ed agevole dei Vizi/Passività ambientali (palesi e/o occulte) che possono esserte presenti nelle aree dismesse.
Amianto = Può essere presente come copertura (Eternit – Cemento amianto), nelle tubazioni di Eternit, nei pavimenti in linoleum, negli stucchi delle vecchie finestre, nelle porte antincendio, nelle pareti in cartongesso rinforzato, come rivestimento isolante fibroso delle tubabazioni (amianto fioccato) e come isolante termico nei sottotetti. In realtà esistono ancora numerosissimi usi (ne sono stati censiti più di 2700) ma quelli illustrati prima sono i principali.
Serbatoi = Possono essere serbatoi interrati (serbatoi cilindrici) o aerei (serbatoi cubici) di Nafta Pesante (BTZ) o Gasolio da Riscaldamento. Possono dare inquinamento da Idrocarburi nei locali e/o nel sottosuolo
Vasche e Cisterne Varie = Se la vecchia attività produttiva aveva vasche per le lavorazioni (tipo Galvanica, ecc.) esse possono essere fonte di inquinamento nel Sottosuolo.
Guaine Bituminose = Poste ad impermeabilizzazione dei tetti, terrazzi e pavimenti possono essere fonte d’inquinamento da Idrocarburi e, in alcuni casi, di Amianto.
Lana di Vetro – Lana di Roccia = Sono da sempre usate per isolamento termico di sottotetti e portoni. Sono da considerarsi Sostanze pericolose.
Pozzi Perdenti – Fosse Biologiche = Sono i veicoli principali di contaminazione del sorttosuolo sia da componente biologica che chimica.
Tubazioni Interrate Varie = Dalla Fognatura ai vari servizi (acqua, ecc.) possono essere veicoli di contaminazione del sottosuolo.
Vecchi Depositi Abbandonati = Possono contenere innumerevoli tipologie di sostanze inquinanti, da non pericolose a tossico/nocive.
Vecchi Locali Trasformatori Elettrici = Possono essere fonte di un inquinante cancerogeno: il PCB (Policlorobifenile).
Radon = Il sottosuolo italiano è ricco di Radon, un gas radioattivo naturale, cancerogeno. E’ sempre utile fare un monitoraggio dello stesso, soprattutto nei seminterrati.
Inquinamento Generico del Sottosuolo = Generalmente il sottosuolo di un vecchio edificio produttivo (pre anni 2000) è sempre una probabile fonte d’inquinamento. Si parte dai riporti di macerie contaminate, agli strati di scorie di fonderia, ad ogni tipo di inquinante prodotto dall’uomo (desumibile dall’attività produttiva precedentemente svolta).
L’elenco di cui sopra è puramente esemplificativo e non esaustivo di tutte le casistiche di inquinamento degli edifici.
L’importante è fare, prima di ogni operazione immobilare, un’accurata Due Diligence Ambientale, con Professionisti Esperti, come quelli di Foldtani.
Controlli Geotecnici per gli edifici
Le attività geotecniche ed i controlli geotecnici per gli edifici coinvolgono lo studio delle caratteristiche meccaniche, termiche, idrauliche e chimiche dei materiali presenti nella crosta terrestre.
Queste attività sono essenziali per la progettazione e la costruzione di infrastrutture, come edifici, strade, ponti e dighe.
Le attività geotecniche possono includere:
- Indagini del suolo: Raccolta di campioni di suolo per analizzare le sue proprietà fisiche e chimiche. Questo aiuta nella valutazione della portanza del suolo e nella progettazione di fondamenta stabili.
- Indagini geofisiche: Utilizzo di tecniche geofisiche, come sismica, resistività elettrica e tomografia sismica, per ottenere informazioni sulla struttura del sottosuolo.
- Monitoraggio del sito: Misurazione delle variazioni nel comportamento del suolo nel tempo, ad esempio attraverso l’uso di inclinometri, piezometri e strumenti di monitoraggio geotecnico.
- Analisi delle frane e dei pendii: Studio della stabilità dei pendii e delle possibili minacce di frane, con l’obiettivo di prevenire o mitigare i rischi.
- Caratterizzazione dei materiali da costruzione: Valutazione delle caratteristiche dei materiali disponibili in una determinata area per l’utilizzo nella costruzione.
- Progettazione di opere di fondazione: Sviluppo di fondamenta adatte alle condizioni specifiche del suolo, garantendo la stabilità delle strutture sovrastanti.
Le attività svolte dai geologi di Foldtani includono esplorazioni geologiche, studio della composizione del sottosuolo, valutazione delle risorse naturali, monitoraggio ambientale e altre attività connesse alle scienze della terra.
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici
Per un efficace Monitoraggio Ambientale degli edifici da ristrutturare, sottoporre a cambio di destinazione d’uso o solamente vendere/acquistare, alcuni punti sono veramente importanti.
In primis bisogna che il professionista ambientale possa fare un sopralluogo accurato e preciso, rilevando tutte le criticità visibili.
Successivamente andranno raccolti tutti i dati storici che abbiano una validità sulle possibili passività ambientali da ricercare.
Solo quando viene fatto tutto ciò, sarà possibile emettere un preventivo per poter agire con il Monitoraggio Ambientale vero e proprio !
La prima fase è verificare che non ci siano sottervizi attivi, potenzialmente danneggiabili durante le indagini. Ciò viene fatto soprattutto per la sicurezza dei lavoratori ed a garanzia dei proprietari dell’immobile.
Il miglio sistema di controllo è il georadar, che permette di indagare il sottosuolo senza scavi ed in totale sicurezza.
Successivamente si potrà fare l’indagine, tramite carotaggio continuo a rotazione, a percussione, con escavatore, ecc.
La strumentazione è molto variabile, l’importante è che si adatti bene all’area d’indagine, fornendo al contempo tutti i dati utili al monitoraggio ambientale.
Una volta completato lo scavo/perforazione verranno presi dei campioni di terreno da sottoporre a controllo analitico di laboratorio.
Ricordatevi che i laboratori non forniscono risultati immediati, ma ci vogliono dai 5 ai 7 giorni lavorativi per avere i risultati.
Nel caso si decida di avere uno screening immediato dell’area, si può optare per tecniche come l’XRF e/o il PID. Tali tecniche NON sostituiscono le analisi tradizionale, ma sono sicuramente molto rapide (forniscono i dati in pochi minuti) ed utili al processo decisionale sullo stato di potenziale contaminazione dell’area.
La metodologia XRF (X-Ray Fluorescence) permette di vedere tutti i metalli inquinanti presenti nel terreno (ma anche nei rifiuti solidi).
La tecnologia PID (Photo Ionisation Detection) indaga tutte le sostanze inquinanti allo stato gassoso (eventualmente presenti nel terreno) quali idrocarburi, solventi, ecc.
Per leggere i dettagli delle tecnologie sopra descritte pote andare su questo ARTICOLO !
Una volta acquisiti tutti i dati il professionista ambientale (come quelli di Foldtani) può elaborare un report tecnico con tutte le indicazioni per la corretta gestione dell’immobile !
Anche se non fanno parte dell’indagine ambientale sensu strictu, altri monitoraggi possono essere fatti sull’immobile, quali: indagini geotecniche e sismiche, controllo pozzi per acqua e/o geotermici (se presenti), stato di permeabilità dei terreni (per l’Invarianza Idraulica), verifica della presenza del Gas Radon, verifica geologica dei luoghi.
Le Difficoltà tecniche delle indagini
Le difficoltà tecniche delle indagini nei loft sono veramente tante !
Soprattutto a Milano !
Per analizzare le caratteristiche geologiche e verificare la qualità ambientale dei primi metri di sottosuolo vengono effettuati dei sondaggi in punti dislocati concordemente allo stato di fatto dell’opera, come previsto dal Settore Bonifiche Del Comune di Milano.
A causa della presenza di pavimentazione in calcestruzzo, è necessario spesso effettuare un preforo con utilizzo di trapano apposito.
Successivamente viene utilizzata la tecnica del carotaggio continuo tramite trapano con rotazione eseguita a secco e diametro del carotiere di 60 mm.
Tale strumentazione è stata adottata in quanto sia risultata l’unica adatta a campionare in spazi ristretti e di difficile accesso con i macchinari tradizionali.
Generalmente nei sondaggi ambientali è richiesto l’uso di un carotiere diametro 101 mm o superiore, come indica il Manuale per le indagini ambientali nei siti contaminati di APAT n°43/2006 (per la ricostruzione stratigrafica), che a sua volta deriva la scelta dalle norme geotecniche (ISO 22475-1:2021), in quanto le stesse chiedono il recupero di un campione geotecnicamente indisturbato, che non è lo stesso per la stratigrafia, soprattutto in materiali sciolti, come ghiaie, sabbie, limi ed argille.
In realtà le normative già citate come anche la UNI10802:2013 e la UNI 11682:2017 indicano questa scelta come facoltà propria ed esclusiva del progettista delle indagini, in base alla natura dei luoghi e dei terreni, come anche alle difficoltà logistiche ed operative.
In terreni sabbiosi, limosi o argillosi anche carotieri diametro 30 mm sono adatti al prelievo del campione ed alla ricostruzione stratigrafica (Mesic et alii, 2013, “SOIL SAMPLING WITH NEW SOIL SAMPLING PROBE” – Norme US EPA 2020 “Soil Sampling – operating procedures”)
In ghiaie, soprattutto quelle grossolane e con ciottoli, a ben vedere, non sarebbe indoneo neanche il diametro 101 mm o superiore, in quanto il coefficienti di disturbo sarebbe comunque del 10 % (senza tenere conto dell’effetto della rotazione del carotiere), come da ISO 22475-1:2021. Inoltre la perforazione a rotazione di ciottoli grossolani produce del materiale fine che non appartiene alla reale stratigrafia del sito, ma alla “polverizzazione” del ciottolo stesso (norme ANISIG 2013).
In molti casi il diametro inferiore, al contrario, durante l’infissione e l’avanzamento, tende a raccogliere maggiormente la matrice fine delle ghiaie (che è quella che realmente contiene i contaminanti e può rappresentare un rischio ambientale; nel ciottolame l’inquinante rimane adeso al clasto formando un film e la componente “volatile” non è assolutamente campionabile); difatti il D.Lgs 152/06 e tutte le varie norme e circolari tecniche indicano la setacciatura ai 2 cm del terreno, con campionamento del solo passante (a parte per il campionamento dei Composti Volatili, dove non deve essere fatta alcuna setacciatura).
Il sistema migliore per l’osservazione stratigrafica rimane la trincea esplorativa, dalle cui pareti laterali si osserva accuratamente la stratigrafia del sito.
Tutto ciò, però, si scontra con la logistica dell’area.
Attualmente sono in fase di ristrutturazione e cambio d’uso numerosi edifici in Milano, dati da seminterrati raggiungibili solo con strette scalinate, piccole realtà produttive e non, con accesso dato da porte larghe al massimo 1,2 metri e alte poco meno di 2 m, ed altri esempi simili.
In queste realtà non è assolutamente possibile operare con le macchine per sondaggi tradizionali, in quanto esse non riuscirebbero ad accedere (a meno di “sventrare” l’edificio, con consistenti danni economici e strutturali).
In questo caso sono da preferire strumenti diversi, più piccoli (anche se di minor potenza), adatti ad entrare in tutta sicurezza nelle aree anguste e di difficile accesso.
Questi macchinari hanno carotieri di diametri più piccoli (limitati dalle predetta potenza) come 60 mm, 44 mm o addirittura 30 mm.
In certi casi si dovrà usare il carotiere (o trivella) a mano, ove nessun mezzo meccanico (per ragioni d’ingombro e/o di sicurezza) possa operare.
La scelta (adeguatamente motivata) è sempre lasciata al progettista delle opere.
Comunque, un carotiere diametro interno 60 mm (6,0 cm), alto 50 cm è in grado di contenere fino a 1413 cm3 di materiale, ovvero (fattore di conversione 1,8) 2,54 Kg, quindi 5,08 Kg ogni metro di perforazione, ampiamente sufficienti per ottenere un campione significativo ai sensi della norma UNI 10802:2013, e ben superiore a quanto normalmente richiesto dai laboratori (compresi quelli di ARPA), a cui basta 1 Kg di campione.
Anche la stratigrafia può essere ricostruita abbastanza accuratamente con un diametro 60 mm, nonostante i materiali sciolti subiscano un disturbo dovuto all’infissione ed alla rotazione (lo stesso avverrebbe con il 101 mm)
A puro titolo esemplificativo si allega immagine della stratigrafia ottenuta con un carotaggio a percussione, con diametro 44 mm.
In ogni caso è importante consultare professionisti esperti, come quelli di Foldtani.
Il superbonus del 110% su interventi antisismici e geotecnici
L’Italia è un territorio particolarmente soggetto a sismi, anche di natura assai distruttiva. Essi tendono a causare gravi danni, per via dell’inadeguato adempimento di indagini ed interventi antisismici nelle zone più vulnerabili. Per questo motivo attuare interventi antisismici e geotecnici sulla casa non è solo una garanzia della sua integrità in caso di sisma, ma anche sulla propria vita.
Di conseguenza la detrazione al 110% sugli interventi antisismici e geotecnici dovrebbe essere considerato attentamente da chiunque viva in una zona vulnerabile ai sismi.
In questo articolo tratteremo di come ottenere la detrazione sugli interventi antisismici e geotecnici, in modo tale da chiarire le idee a chi vorrebbe sfruttarlo, ma non ha le informazioni necessarie per farlo.
Come detrarre gli interventi antisismici e geotecnici
Gli interventi antisismici e geotecnici che danno diritto al superbonus del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ma senza vincoli sul numero massimo di immobili. Infatti, l’unico requisito richiesto è che le abitazioni si trovino nella zona sismica 1, 2 o 3.
Non si deve dimenticare che prima di intervenire, è sempre necessario fare una indagine geotecnica e sismica. Gli interventi relativi al sismabonus devono essere svolti da professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze. Inoltre essi devono essere iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza.
Queste indagini fortunatamente sono a loro volta detraibili attraverso il sismabonus. Tenete presente che questo tipo di indagini sarebbero obbligatorie per le opere in cemento armato, come scritto nell’NTC 2018.
Se si decide di cedere il credito corrispondente a un’impresa di assicurazione con la contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione del premio assicurativo al posto del 19% spetta per il 90%. La detrazione per il premio assicurativo non è cedibile.
I limiti delle spese ammesse al sisma bonus sostenute entro il 30/06/2022, sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni elencati negli allegati al decreto legge 189/2016 e al decreto legge 39/200. Ciò vale anche nei Comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo il 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
I principali interventi antisismici e geotecnici
I principali interventi geotecnici e antisismici sono:
1. Prove penetrometriche, che permettono di valutare il terreno in cui vengono inserite le fondazioni attraverso l’utilizzo di un penetrometro superpesante (in spazi ampi e aperti) o leggero (in spazi angusti);
2. Prove sismiche, che permettono di valutare la risposta del terreno alle sollecitazioni tipiche di un sisma, attraverso HVSR o-tromino oppure MASW.
Chi può usufruire del superbonus?
Per le persone fisiche, l’utilizzo delle detrazioni è ammesso su al massimo due unità immobiliari, oltre agli eventuali interventi su parti comuni condominiali. In caso di interventi condominiali hanno diritto alla detrazione anche i possessori di sole pertinenze (ad esempio box o cantine) che abbiano partecipato alla spesa.
Sono in ogni caso escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le abitazioni di lusso.
Coloro che devono sostenere la spesa sono:
- Persone fisiche, solo per gli immobili che non sono compresi nei beni dell’azienda o che siano strumentali all’esercizio dell’attività lavorativa professionale;
- Condomini, anche con riferimento a edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche. Per approvare in assemblea condominiale gli interventi legati al superbonus, sono sufficienti i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
- Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), in questo caso la detrazione è possibile per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e le spese sostenute nel 2022 vengono divise in 4 rate di pari importo;
- ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale e dalle associazioni sportive dilettantistiche.
- Cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
In conclusione
Ecco, questo è tutto ciò che è necessario sapere per ottenere la detrazione del 110% per i propri interventi antisismici e geotecnici.
Se vuoi più informazioni sulle indagini geotecniche, in particolare nei loft, clicca qui.
Ricorda sempre di affidarti a professionisti certificati per le indagini geotecniche e antisismiche, come in Foldtani.
A Milano si controllano i Loft
A Milano si controllano i Loft !
Chiunque deve ristrutturare ad uso abitativo (per loft) delle vecchie attività industriali e/o artigianali, soprattutto nel milanese, deve indagare anche le eventuali passività ambientali (come previsto dal Comune di Milano, con indicazioni nel sito apposito).
E’ importante sapere bene cosa può essere presente nel sottosuolo, come potenziale contaminazione.
Inoltre la legge (il D.Lgs 152/06 – Testo Unico Ambientale) all’art. 242 definisce che il responsabile dell’inquinamento deve effettuare la bonifica (chi inquina, paga).
Il Team Foldtani supporta tutti coloro che voglio sistemare i loro loft !
Se l’area è libera si può procedere con i carotaggi classici (a rotazione o a percussione).
carotaggio a percussione
carotaggi a rotazione
Altrimenti si procede con i minicarotaggi, tramite trapano elettrico o, addirittura, a mano.
minicarotaggio
Carotaggio a Mano
L’importante è farsi SEMPRE seguire da un CONSULENTE AMBIENTALE ESPERTO.
Verificare la permeabilità dei terreni
Verificare la permeabilità dei terreni
Occorre un geologo per capire se i terreni sono in grado di assorbire le acque piovane che arrivano dai nostri tetti, soprattutto con le nuove regole per l’Invarianza Idraulica (attiva in Lombardia)
Si può provare con il Pozzetto superficiale, che consiste in uno scavo in cui si versa dell’acqua e si vede in quanto tempo viene assorbita.
Si può effettuare una Prova Infiltrometrica ad Anello Singolo, che è praticamente uguale a quella prima illustrata, tranne che si usa un cilindro d’acciaio
Infine si possono fare delle prove in foro di sondaggio (di una prova penetrometrica o di un’indagine ambientale).
In realtà esistono numerosi altri metodi, ma questi sono speditivi e danno i risultati in poco tempo
Ricordatevi di chiamare un Geologo Esperto, come quelli del Team Foldtani !
Novità dal Comune di Milano
Importanti novità dal Comune di Milano
Per chi si muove nell’ambito dei Loft e delle ristrutturazioni in Comune di Milano, foldtani intende rendere note alcune novità.
Emergenze Ambientali: Si intendono quelle situazioni dove la presenza di rifiuti (anche contenenti amianto) e i comportamenti illeciti di singole persone o attività produttive, in aree pubbliche e private, possono creare problemi di carattere igienico-sanitario ed un grave pregiudizio per l’ambiente.
Se dobbiamo operare per il cambio di destinazione d’uso di una vecchia area produttiva in loft, l’importante è sapere se esistevano in sito Attività Insalubri: ecco la pagina dedicata del Comune di Milano.
Qui troverete anche i moduli per le richieste !!
Ricordiamo anche tutte le pagine del Comune per Indagini Ambientali Preliminari
Foldtani è la TUA soluzione per l’Ambiente !
L’inquinamento radioattivo nelle costruzioni
Premesse
La Regione Lombardia ha emanato la Legge n°7 del 10/03/2017 in cui permette e regola l’uso dei vani e locali seminterrati esistenti ai fini abitatiti.
Questa legge apre la strada al riutilizzo di notevoli quantità di superfici edificate, ma pone anche l’accento su alcune problematiche che ne emergono.
Un aspetto non indifferente è dato dall’inquinamento da elementi radioattivi che permangono nei suoli, sia per motivi naturali che per esservi rilasciati a seguito di un processo produttivo.
L’inquinamento da radon
E’ un gas presente naturalmente nelle rocce e nei suoli quasi ovunque, può liberamente muoversi attraverso le porosità del materiale e raggiungere l’aria in superficie.
Può anche trovarsi in alcuni materiali da costruzione o trasportato dall’acqua o dal metano.
Tale gas provoca il cosiddetto inquinamento “Radon indoor” ed è maggiore nelle parti di un edificio a diretto contatto col suolo, come i piani terra, i seminterrati e gli interrati.
Soprattutto negli edifici più vecchi dove non vi è una adeguata areazione dei locali predetti e dove la costruzione non è adeguatamente isolata rispetto al suolo, l’inquinamento è maggiore.
Non dimentichiamoci che il radon, secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, è la seconda causa di morte per cancro ai polmoni, dopo il fumo.
L’inquinamento da altri elementi radioattivi
Negli edifici ex-produttivi, recuperati a fini abitativi, si può presentare un altro elemento di inquinamento radioattivo, ed è quello derivante dalla pregressa attività di produzione di vernici fluorescenti.
Dagli anni ’20 e fino agli anni ’50 si producevano vernici a base di radio che sfruttavano l’effetto della luminescenza data dagli isotopi; impiegate soprattutto per le lancette degli orologi si documentano diversi usi nell’edilizia.
Alcuni tipi di piastrelle possono presentare una certa radioattività a causa dei materiali di utilizzo come terre e vernici contenenti sopratutto nuclidi di torio ed uranio.
L’importanza delle indagini
Perchè questa probelmatica è così importante all’interno dell’argomento “loft”? Perchè spesso i loft recuperano vecchie strutture che per costituzione e per uso possono portare elementi radioattivi all’interno della abitazione.
Abbiamo parlato di porosità crepe o fratture, tutti elementi che possono veicolare il radon dal suolo all’interno dei vani; inoltre possono trovarsi residui di produzione che hanno contaminato la struttura.
Foldtani è in grado di eseguire una prima verifica di presenza di radioattività ed in seguito ad una esito positivo, in collaborazione con una società specializzata può procedere alla messa in sicurezza dell’edificio per ottenere il certificato di idoneità.